La compra de una vivienda. Qué números hacer antes de comprar

Antes de nada quería desearos una feliz entrada de año. Un año que promete ser interesante y que tras la resaca de las elecciones vamos a vivir un año más interesante aún que 2015.
Empecemos con un tema interesante, hablemos de comprar vivienda. Vivimos en un país con cultura de compra de vivienda, aunque tampoco creo que haya que sentirse muy orgulloso de ello, puesto que por ese mismo sentimiento creamos una burbuja inmobiliaria que hizo a muchísimas personas endeudarse de por vida.

Evitar la burbuja inmobiliaria

Dicha burbuja se produjo en gran parte por la falta de conocimiento a la hora de invertir y la facilidad de crédito para casi cualquier persona. Esto hizo que los precios fueran incrementando hasta quedar bien lejos de los precios justos de compra.

Pero el comprar una vivienda para uno es un tema muy personal. Situaciones como: vivir en un sitio soñado, comprar una casa en particular que es la que siempre nos ha gustado…. Son cosas que tienen un valor más aún que el económico. Es por ello que en este entrada hablaré más el asunto con la perspectiva inversionista y omitiendo situaciones subjetivas como las que he mencionado.

¿Es mejor comprar vivienda?

Aclarado lo anterior: ¿hay que comprar una vivienda? Sí claro, no vamos a estar toda la vida de alquiler. ¿Pero cuándo y a qué precio ? Pues cuando haya motivos personales que lo acompañen y calculando la rentabilidad de ese bien. Siempre se debería de tener en cuenta una serie de factores:

El precio justo de compra o lo que realmente vale la vivienda como inversión como una inversión.

¿Cómo calcular el precio justo de compra de una casa?

Esta valoración se calcula:

Alquiler estimado que nos daría en un año / 0,06 = Precio justo de compra.

Ese 0,06 (6%) se corresponde a la rentabilidad mínima que recomiendo exigirle a una inversión inmobiliaria. Tras ese sencillo calculo nos dará una cifra y todo lo que quede por encima sería sobre pagar dicho inmueble en términos de rentabilidad (no especulación).

Os muestro un ejemplo práctico que siempre me gusta exponer:

Vemos un piso que nos gusta y vemos que puede ser nuestra vivienda por los próximos años. Nos costaría 250.000€. El paso siguiente es preguntarnos en cuánto se alquilaría esa vivienda. Para ello lo mejor es mirar viviendas lo más parecidas posibles, bien sea a través de agencias, visita a pie o a través de portales inmobiliarios. Analizamos un poco y vemos que ese piso se alquila en 600€. ¿Es mejor comprarlo o alquilarlo? Vamos a verlo:

Rendimiento bruto: 600€ x 12 meses = 7.200€

Cálculo del precio de compra: 7.200€ / 0,06 = 120.000€ sería el precio que estaría dispuesto a pagar por él y estaría dentro de la rentabilidad exigida. Por tanto esa vivienda recomendaría alquilar antes que comprar (quitando factores subjetivos como dije antes).

Imaginemos otro caso práctico:

Mi vecino ha comprado y yo alquilado. Tengo a mi vecino que está viviendo en un piso exactamente igual al mío y por el que ha gastado 250.000€. Nosotros igualmente hemos querido gastar ese dinero pero en lugar de ese piso hemos invertido en dos locales comerciales de 100.000€ cada uno y 50.000€ en acciones en Bolsa.

Supongamos unas rentabilidades muy conservadoras y por debajo de la rentabilidad mínima del 6%:

Local comercial 1 nos deja un 4,5%: 100.000€ x 4,5% anual = 4.500€

Local comercial 2 nos deja un 5%: 100.000€ x 5% anual = 5.000€

La cartera de acciones nos deja un 6,5% en forma de dividendo: 50.000 x 6,5% = 3.250€

Total: 12.750€ año. O lo que es lo mismo: 1.062,5€ mensuales.

Conclusiones

Como veis en este ejemplo y con unas rentabilidades muy conservadoras podremos para pagar el alquiler con las inversiones y tener un remanente a final de mes.

Feliz semana!

0 comentarios

Dejar un comentario

¿Quieres unirte a la conversación?
Siéntete libre de contribuir

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *