Las reglas para invertir

A la hora de invertir hay que cumplir una serie de reglas. Éstas son definidas, implantadas  y modificadas por agentes externos a nosotros. Son los agentes del Gobierno quien las diseña y las traduce en leyes en donde Hacienda se asegure ganar su buena parte. Estas reglas no nos lo ponen nada fácil, más bien al contrario, de hecho, si lo pusieran fácil, posiblemente mucha más gente se lanzaría a invertir.

Números que hay que hacer antes de comprar un inmueble

Vamos a poner como ejemplo cómo sería la operativa para invertir en un inmueble:

  1. Tras meses de búsqueda conseguimos encontrar un inmueble que puede ser interesante para invertir.
  2. Tras realizar un análisis y recabar información vemos que podría adquirirse en 100.000€.
  3. Reunir una cantidad de dinero así no es nada fácil… Recordad que Hacienda nos quita un porcentaje enorme en impuestos directos (IRPF) e indirectos (IVA), con lo que tenemos que hacer un buen plan para que con el líquido restante juntemos una cantidad aceptable para invertir. De hecho, y analizado al detalle, existe un sistema impositivo tan alto que hace que la parte líquida neta que nos queda es mínima frente a los ingresos brutos.
  4. Nos disponemos a realizar la compra en la cual habrá que estimar los siguientes gastos adicionales:
    • Impuesto de transmisiones patrimoniales. Éste varía según la comunidad. Por ejemplo en Andalucía es del 8% mientras que Cataluña el 10%. Este ITP se calcula o bien sobre el precio escriturado o bien sobre el valor catastral x tasa local, Hacienda cobrará por el que sea mayor de los dos.
    • Registro y notaría: que habrá que estimar en torno al 2% de la operación.
    • Posibles gastos financieros: en caso de necesitar hipoteca tendremos gastos de intereses, apertura de hipoteca etc.
  5. Dicho inmueble finalmente podrá alcanzar un precio real de compra entorno 110.000 – 115.000€
  6. Anualmente habrá que pagar el IBI de dicho inmueble que también dependerá de la tasación que tenga Hacienda del mismo, la cual está muy lejos de la tasación real del mercado a día de hoy.
  7. Y el día que digamos de vender? Más gastos: plusvalías, registro, notaría y la liquidación de los gastos financieros si los hubiera. ¿Y si has ganado al vender más caro de lo que te costó? también hay que repartir ese beneficio con Hacienda…

Hacienda siempre gana

Como véis, Hacienda marca las normas de tal modo que siempre gana, y ésta no ha tenido que preocuparse de buscar el inmueble, negociar, buscar al inquilino, asegurarse que pague, problemas derivados del inmueble, Comunidad etc.

Ésta es la primera GRAN barrera que uno se encuentra cuando invierte en inmuebles: unas normas donde ves que realmente se hace dificil el arriesgarse por culpa de lo que se queda Hacienda por todos lados. Es evidente que los que las diseñaron son burócratas y no inversionistas.

Pero dado que no podemos cambiar las reglas de juego, si quieres jugar debes de aceptarlas y tratar de ganar la partida con las herramientas de que dispones. Por ello, es necesario una planificación y cálculos muy detallados antes de invertir y asegurarse de qué realmente merece la pena comprar.

En entradas más adelante hablaremos sobre qué fijarse para identificar inmuebles que realmente puedan ser interesantes como inversión.

El punto positivo de dichas reglas tan altas y duras es que precisamente haya menos inversores en el mercado con los que competir.

Te animo a que continúes Adelante.

Feliz semana!

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