Tipos de bienes raíces para invertir. Ventajas y desventajas de cada uno

Pensando en inversiones a medio y largo plazo los mejores sin dudas son los bienes raíces o bienes inmobiliarios. Éstos nos ofrecerán una inversión refugio dado que, aunque tiene los vaivenes de la economía siempre a largo plazo tenderán a valer más que lo que nos costó en su momento. Es importante recalcar que cuando digo largo plazo hablo de un periodo de años, donde al menos tenemos que pensar en diez años para realmente apreciar dicha valoración.

Bienes raíces y su ventaja a largo plazo

Los bienes inmuebles además tienen una gran ventaja frente a la inversión en Bolsa y es que tienen a largo plazo una curva ascendente y absorben el efecto de la inflación. Si por ejemplo pensamos en un inmueble que comprásemos en la época más cara, posiblemente allá por 2007, lo más probable es que pasados 20 años valga más y haya amortiguado como he comentado la inflación de todos estos años.  También tendremos una ventaja adicional y es el hecho de que si hemos comprado un inmueble como inversión, esto es, para tener rentabilidad vía alquiler, dicha rentabilidad será creciente con el paso del tiempo puesto que el precio de compra será el mismo pero el alquiler cada año tiene la actualización por la subida de los precios (IPC) y éste normalmente será positivo (salvo si entrásemos en un proceso de deflación lo cual ya sería un problema general).

Si alguna vez has estado pensando en invertir en inmuebles seguramente lo primero que te venga a la cabeza sea comprar un piso. Sin embargo existen más tipos de inversiones inmobiliarias que podemos considerar. Hoy vamos a hablar los diferentes productos que podemos encontrar en el mercado, sus principales ventajas e inconvenientes y cuál puede ser el más interesante acorde a nuestro perfil inversor.

Inversión en vivienda


Es el más común y el más frecuente debido a la mayor oferta en el mercado. Tiene varias ventajas frente al resto de inmuebles que lo convierten en un interesante activo a tener en cuenta.

Ventajas

  1. Mayor facilidad de alquiler: siempre demanda de familias para alquilar vivienda por lo que, aunque existan en el mercado muchos más pisos en alquiler, tocando varios parámetros como precio, facilidades, fianza, podremos tener varias ofertas de alquiler. Esto afecta por otro lado negativamente a la rentabilidad y veremos que, aunque sea más fácil de alquilar, su rentabilidad rara vez superará el 4%.
  2. Posibilidad de uso propio: al disponer de una vivienda puede darse el caso de que en alguna situación pueda disponerse para uso propio. Por ejemplo, una compra de vivienda que mientras no estamos está alquilada y pasados unos años tenemos pensado utilizar como residencia.
  3. Mayor facilidad de compra: para adquirir una vivienda el banco da más facilidades frente a otros bienes inmuebles. Esto es debido a que el banco valora mucho la valoración a largo plazo de ese bien dado que en España siempre existe una alta cultura de compra. Para los bancos disponer de viviendas en sus balances no supone un gran problema porque saben que tarde o temprano le darán salida. Esta situación de hecho la estamos viviendo actualmente con todos los pisos que tiene la banca y que no han llegado a rebajar a pesar de la crisis. Por tanto a la hora de adquirir una vivienda para invertir el banco nos pedirá un pago inicial menor que otros activos y éste dependerá de los propios criterios del banco pero en algunos casos puede ser casi cero.

Sin embargo en la inversión de vivienda también encontramos varias desventajas o inconvenientes.

Inconvenientes

  1. Rentabilidad: como he mencionado el porcentaje de rentabilidad de estos activos suele ser menor frente al resto. Esto lo convierte en un activo para un perfil de inversor más tradicional que prefiera más continuidad y estabilidad en el tiempo por parte del inquilino y una garantía mayor de tener más valor a largo plazo. Es indiferente en cierto modo la ubicación del inmueble cuando hablamos de rentabilidad ya que ni estando en zonas más céntricas incrementaremos la rentabilidad frente a las zonas más alejadas. Esto se debe a que la rentabilidad la calculamos en:

Ingresos obtenidos anualmente vía alquiler / Precio total de compra: rentabilidad

Por tanto zona centro será más alto el alquiler pero también mayor el precio de compra. En los exteriores menor alquiler pero menor precio de compra.

Una forma de incrementar la rentabilidad en las inversiones en vivienda es adquirirlas para alquileres de temporada. En este caso ya se podría considerar una inversión pero al mismo tiempo negocio dado que necesitaremos estar pendientes de gestionar los alquileres por cortos espacios de tiempo (días, semanas), llevando una tarea y seguimiento como si de un trabajo se tratase.

  1. Dedicación: normalmente la inversión en vivienda conlleva que nos ocupe un mayor tiempo de gestión. Esto se debe a que, salvo si se pacta algo diferente por contrato, el propietario deberá dar asistencia al inquilino para ciertas tareas de mantenimiento y reparación. Las viviendas con el uso se van deteriorando, los electrodomésticos, etc. Esto ocasiona que tengamos que gestionar dichas tareas por nosotros mismos o bien a través de un agente externo el cual cobrará por dicho servicio y por tanto hará que nuestra rentabilidad disminuya.
  2. Impagos: una gran amenaza de las inversiones en vivienda es alquilarlo a inquilino que no cumpla con los pagos de alquiler. Esto, a diferencia de otros activos, se complica mucho dado que la ley para los desahucios en caso de viviendas protege mucho al inquilino. Es un derecho constitucional que todos tenemos derecho a una vivienda digna por lo que si nos encontramos con un inquilino que no pague pueden pasar años hasta que finalmente sea desahuciado. Además, existen plataformas populistas que protegen dichos desahucios paralizándolos en algunos casos a última hora. Esto conlleva que durante el periodo que no pague el inquilino el propietario será el responsable de todos los gastos que conlleva la vivienda: cuotas de amortización de deuda (si las hay), comunidad, IBI…. Y además sin poder alquilárselo a otro inquilino. Es por ello que es muy importante hacer un buen análisis del inquilino antes de ceder la vivienda.

Inversión en locales comerciales


Los locales comerciales o bajos comerciales, están siempre muy vinculados al estado de la economía. De hecho nos pueden servir de reflejo de cómo está ésta dado que a menor disponibilidad de locales en alquiler y venta será un síntoma de mejora económica general. Este tipo de inversión tiene unas ventajas que lo convierten, en mi opinión, en el mejor activo para invertir en el caso de los bienes inmuebles:

Ventajas

  1. Rentabilidad: la rentabilidad de los locales comerciales vía alquileres es la mayor de todos los bienes inmuebles. Ésta dependerá de la ciudad, zona, tipo de negocio, pero en cualquiera de los casos y comprando algún local que cumpla con ciertos requisitos podremos hablar de un mínimo de rentabilidad del 4%. Realizando un análisis más exhaustivo y con la experiencia podremos identificar inmuebles que superen el 8%. Estas diferencias de rentabilidad frente a las viviendas y dado que hablamos de grandes importes pueden suponer una diferencia de muchos miles de euros a final de año.
  2. Mantenimiento: los locales comerciales no tienen un mantenimiento como las viviendas. Esto se debe a que el inquilino que alquila el inmueble lo pondrá acorde al negocio que quiera montar por tanto todo el mantenimiento de lo instalado será de su cuenta. En el caso además de averías en suministros: luz, agua, teléfono… el propietario no tiene que hacerse cargo de los mismos quedando como tareas propias del inquilino.
  3. Valorización: al igual que la vivienda los locales comerciales tienen la ventaja de asimilar la inflación con el paso de los años y tener una valoración a largo plazo. Por tanto, y siguiendo el ejemplo de las viviendas, por muy caro que sea un local comercial hoy pasados 20 años lo será más (aún descontando el efecto de la inflación). Como ejemplos siempre pongo los locales que adquiere Amancio Ortega: muy caros, en primera línea pero las valoraciones pasados muchos años serán multimillonarias.
  4. Desahucio: la ley de “desahucios exprés” aplica a los locales comerciales y no en vivienda. Esto nos dará una garantía dado que, sin un inquilino no hace frente a sus pagos podremos recuperar el bien inmueble en pocos meses.

Inconvenientes

También en estos activos presentan desventajas y como más destacados mencionaría los siguientes:

  1. Menor demanda: normalmente es mucho más complicado alquilar un local comercial que una vivienda. Esto se debe a que para los locales comerciales es necesario encontrar a un inquilino que haga una inversión para arrancar su negocio, un análisis detallado del mismo, reformas, permisos etc. Esto ocasiona que la demanda de inquilinos sea menor y posiblemente necesitemos varios meses desde que compremos el local hasta que finalmente esté alquilado.
  2. Menor oferta: invertir en vivienda es más fácil debido a que existe más oferta en el mercado. En el caso de los bajos comerciales la cantidad es menor (en un edificio hay muchas plantas con viviendas, los locales sólo están en la planta de calle). Esto hace que necesitemos buscar mucho y muy bien hasta que encontremos un local interesante para invertir.
  3. Dificultad de financiación: pedir un préstamo para invertir en locales no es tan accesible. Los bancos exigirán un pago inicial mucho mayor frente a la vivienda. Esto se debe a lo comentado anteriormente de menor demanda del mercado.
  4. Riesgo de pérdida comercial: con esto quiero decir que podemos tener un local muy bueno y por algún tipo de circunstancia externa sufre un cambio en lo comercial que pueda ser. Supongamos que el Ayuntamiento hace obras en la zona, cambios en el tráfico de la gente, etc. Son aspectos que pueden afectar para bien o para mal en lo comercial que pueda ser y por tanto en la rentabilidad y en su valor.

Inversión en oficinas


Muy vinculado también a los aspectos económicos tenemos otro activo muy interesante: las oficinas. Éstas a diferencia de los locales comerciales están a pie entre las viviendas y los locales comerciales. Es importante tener en cuenta que puede que una oficina tenga también la peculiaridad de vivienda, aunque en este punto lo comentaremos únicamente como oficina sin cédula de habilatibilidad y por tanto como estrictamente uso comercial. Como principales ventajas de las oficinas encontramos:

Ventajas

  1. Buena rentabilidad: normalmente mejor que los pisos pero peor que los locales comerciales. En este caso los espacios dedicados a oficina tienen de media una rentabilidad que suele rondar el 5%. Aquí tampoco existe una relación directa de la rentabilidad con la ubicación puesto que las oficinas normalmente no precisan de zona muy comercial para poder alquilarse bien. Hablamos en términos generales ya que sí que puede haber casos donde la ubicación de la oficina para determinados negocios sea importante: por ejemplo una inmobiliaria.
  2. Desahucio: aquí al no tratarse de vivienda nos encontramos con la misma ventaja que el bajo comercial. En caso de impagos podremos echar a nuestro inquilino en poco espacio de tiempo.
  3. Oferta: la cantidad de oficinas disponibles para invertir es también menor que la de viviendas pero muy superior a los locales comerciales. Por tanto cuando nos dispongamos a buscar una oficina para invertir encontraremos numerosas ofertas en el mercado. Además, es muy probable que ofrezcan ofertas en “lotes” por lo que pueden adquirirse al mismo tiempo varias y por tanto conseguir un mejor precio y posibilidad de diversificar.

Inconvenientes

Como en los anteriores casos las oficinas presentan varios inconvenientes que también deben de tenerse muy en cuenta antes de decirse por este tipo de activo.

  1. Cantidad de demandantes: está muy vinculado como hemos mencionado a cómo vaya la economía y por tanto habrá grandes variaciones en su demanda. Además es el activo más difícil de alquilar puesto que, a diferencia de los locales comerciales, en el caso de las oficinas existen mucha oferta y el condicionante de poder alquilarla como vivienda.
  2. Mantenimiento: es posible que, dependiendo del tipo de oficina y de las características de la misma, que tengamos que realizar algún tipo de mantenimiento al igual que ocurre con las viviendas. En este caso podría tratarse de electrodomésticos u otros elementos mobiliarios con los que se haya alquilado.

Hemos visto ya la vivienda, los locales comerciales y las oficinas, pero existen dos tipos de inversiones inmobiliarias que hay que tener en cuenta y tienen inversores muy fieles a este tipo de productos.

Invertir en plazas de aparcamiento


Personalmente no yo soy muy partidario de este tipo de inversión, sobre todo por su principal desventaja de dificultad de gestión, sin embargo conozco inversores que enfocan todo o casi toda su atención a este tipo de inversión.

Ventajas

Como principales ventajas destacamos:

  1. Escasez: las plazas de aparcamiento disponibles van disminuyendo con el paso del tiempo, o mejor dicho, es algo que no tiene normalmente capacidad de ampliación. Esto ocurre normalmente también con los locales comerciales pero con las plazas de parking es aún mayor. Al tratarse de un producto dirigido normalmente a particulares y existir poblaciones con más gente y mayor cantidad de vehículos las plazas de aparcamiento son un bien en muchas ocasiones muy difícil de conseguir. Si ponemos ciudades como Barcelona o Madrid (centro), el tener una inversión en una plaza de parking supone casi seguro tener una rentabilidad desde el primer día. La demanda supera con creces la oferta.
  2. Rentabilidad: las plazas de aparcamiento han incrementado su rentabilidad con el paso del tiempo debido al punto 1. La media de éstas se sitúan por encima de las oficinas aunque un poco por debajo de los locales comerciales. Hablamos en torno al 6%. Esta rentabilidad crece cada año de tal modo que la compra de una plaza de parking hoy por seguro incrementará su rentabilidad más rápido que el resto de inversiones inmobiliarias.
  3. Mantenimiento: escaso o nulo. Aquí como propietarios tendremos que hacer frente a el impuesto del IBI y a los gastos de la comunidad, los cuales debido al bien, son de poco importe.
  4. Importe de inversión: este tipo de inversión no supone grandes importes de compra. Dependerá mucho de la ciudad y su ubicación pero siempre será la opción más económica dentro de los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias.

Inconvenientes

Las ventajas comentadas anteriormente sin duda la sitúan como una interesante opción de compra, y como he mencionado, existen inversores que sólo se enfocan en las plazas de aparcamiento. Este tipo de inversores busca hacer crecer su patrimonio poco a poco y sobre todo analizando bien las ubicaciones para asegurarse no sólo rentabilidad si no revalorización asegurada. Como principales desventajas destacaría:

  1. Gestión: si bien es cierto que el mantenimiento es muy escaso, la gestión de las mismas sí que requiere atención. Posiblemente con unas pocas plazas de parking no será necesario mucha dedicación pero si hablamos de gestionar 15, 30 o más plazas de aparcamiento sí que tendremos que dedicar más tiempo. Yo personalmente prefiero tener menos activo y tener que tratar con menos inquilinos que estar lidiando cada mes con numerosos recibos e inquilinos para llevar un correcto control. Existen al igual que con otros activos inmobiliarios diferentes agencias que a cambio de una cuota mensual se encargan de la gestión y cobro con los inquilinos. Esto obviamente nos repercutirá en la rentabilidad final.
  2. Escasez: tiene una alta dificultad de encontrar plazas de parking en precio y sobre todo en buenas ubicaciones. Comprar una plaza de aparcamiento en zona céntrica de una capital es apuesta segura sin embargo es complicado de encontrar y sobre todo que esté en precio. Debido a la alta demanda y no estar tan ligadas a los ciclos económicos no fluctúan tanto en el tiempo como otro tipo de activos.
  3. Limitación: encuentro una posibilidad limitante con el paso del tiempo. Esto se debe a que las plazas de parking no amplían su tamaño y los vehículos cada vez los hacen de mayor tamaño. Sin embargo si observamos los coches de hace 10 años con sus homónimos en la actualidad dentro del mismo segmento vemos como han ampliado claramente su tamaño. Esto puede llevar a que dentro de unos años lo que consideramos hoy una buena plaza de aparcamiento dentro de unos años ya no lo sea.

Como estamos viendo existen diferentes tipos de activos inmobiliarios los cuales tienen diferentes ventajas e inconvenientes. Todos ellos pensando en un perfil distinto de inversor. Sin embargo existe un quinto tipo el cual es posiblemente el de mayor riesgo pero el favorito de los especuladores.

Invertir en terrenos


En la época de crecimiento económico pudimos comprobar cómo propietarios de terrenos hicieron grandes fortunas con la venta de los mismos a promotoras para la construcción de viviendas. Amén de los casos abiertos de sobornos por la recalificación de determinados terrenos rurales a urbanísticos para de ese modo poder construir viviendas. Es un mundo algo oscuro el que rodea este tipo de activos el cual tiene como los anteriores diferentes puntos positivos y negativos:

Ventajas

  1. Precio: normalmente un terreno tiene un bajo precio de tal modo que el precio por metro cuadrado sea muy bajo. Esto cambia dependiendo de si es terreno urbanizable o no pero en ambos casos al no haber nada construido podremos comprar grandes extensiones por menos importe que otros activos.
  2. Diversificar: una característica de estos activos es que permiten diversificarlo en varias funciones. Puede comprarse para explotar como un terreno cultivable, destinar como zona de aparcamientos etc. Es diferente al resto ya que podremos adaptarlo incluso a la situación de mercado.

Inconvenientes

Las desventajas que tienen lo sitúan a mi gusto como el bien de mayor riesgo dado que:

  1. Rentabilidad baja o nula: disponer de un terreno no nos proporciona ninguna rentabilidad dado que no es posible en principio recibir un alquiler por el mismo. Tendremos que valorar el cederlo a un tercero y que éste lo explote existiendo en este posible caso pero las limitaciones del mismo lo sitúan como el activo menos demandado.
  2. Dudosa especulación: es posible una posible recalificación de nuestro terreno o que en un futuro haya un desarrollo en la zona y multiplique su valor. Sin embargo es posible que no pase nada y tengamos un bien que no sólo no nos proporciona rentabilidad si no que tampoco nos aseguramos que con el paso del tiempo aumente su valor.
  3. Ubicación: el precio del terreno está muy condicionado por la ubicación del mismo encontrando terrenos muy caros en ubicaciones más céntricas y prácticamente sin valor en sitios más alejados. Aquí la variación es mayor al del resto de activos y por tanto es más difícil de hacer un seguimiento y una valoración más precisa.

Como hemos podido ver en todos estos casos existen ventajas e inconvenientes que hace que ningún bien inmueble sea el perfecto para invertir. Dependerá de numerosos factores personales el decantarnos por uno u otro. Si bien personalmente siempre recomiendo los locales comerciales no por ello digo que es el mejor de todos. Habrá que analizar más detalles del perfil del inversor para decantarse por uno u otro bien. En cualquier caso sí que siempre recomiendo pasar a invertir en bienes inmuebles pensando en el largo plazo sea cual sea el perfil de inversor. Es recomendable utilizar la Bolsa como plataforma de generación de dinero pero conforme pasen los años ir derivando más recursos a bienes inmuebles los cuales a largo plazo nos dará más estabilidad, fiabilidad y tranquilidad para nuestra libertad financiera.

1 comentario

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  1. […] sacar más rentabilidad y vivir en esa vivienda de alquiler. Hace un par de semanas hablamos de los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias en donde ya vimos que la vivienda es de las menos rentables. Por tanto en caso de querer obtener […]

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