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Hoy vamos a hacer un ejercicio rápido, que personalmente me gusta bastante, para valorar un inmueble de cara a la compra o venta poniéndonos en los pies de un inversor.

Es frecuente que nos surja esta duda tanto si vamos a comprar una vivienda como si tenemos pensado venderla. Es un ejercicio rápido y nos dará tanto el precio de compra ideal como un precio de venta justo.

Cómo estimar cuánto vale la vivienda

En nuestro ejercicio no vamos a tener en cuenta factores personales ni tampoco tasaciones externas, nos basaremos en nuestro propio criterio que serán números más realistas.

Para valorar la vivienda nos basaremos en la estimación de rentabilidad que pueda obtener vía alquileres de forma anual.

Esta rentabilidad no será la misma para todos los inversores ya que dependerá de qué grado de riesgo de impagos pueda tener dicho inmueble.

Cual es la rentabilidad deseada

Los inversores en el sector inmobiliario se mueven entre el 4,5% y el 8%. Dentro de este tramo y valorando al mismo tiempo otros factores como tipo de inmueble, facilidad de alquiler, zona etc estaremos en tramos realistas que nos darán un precio real del inmueble.

Por tanto para una rentabilidad del 5% el precio ideal o de referencia de compra sería:

Ingresos vía alquiler de un año / 0,05 = Precio Base

Otros aspectos para precisar el valor de la casa

Tendremos en cuenta otra serie de factores para ajustar el precio de compra o venta con una variación del 10 o 15% sobre el valor obtenido anteriormente. Los elementos son:

  • Facilidad de alquiler: si el inmueble se queda vacío, ¿cuánto tiempo estimo que estará sin alquilar?
  • Evolución de la zona: está el inmueble en una zona en crecimiento o es estable. Por ejemplo, la construcción de hospitales, centros comerciales, etc cerca de la vivienda hacen que suba su valor tanto en compra como en alquiler.
  • Versatilidad: ver si el inmueble versátil para alquilar de alguna otra forma, por ejemplo en vivienda como piso para alquiler vacacional o en los locales comerciales, qué tipo de negocios diferentes pueden montarse en el mismo.

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