Existen muy pocas ocasiones en el sector inmobiliario donde todos los participantes en la operación ganen a partes iguales. En el caso de la compra venta de vivienda con nuda propiedad, es una de estas situaciones dado que la posición de cada parte es muy favorable para una negociación constructiva.
Tanto si eres inversor y estás valorando comprar, como si eres actual propietario y estás pensando en vender tu vivienda en este régimen, en ambos casos hay aspectos positivos, y hoy vamos a comentar las ventajas (e inconvenientes) de este tipo de operación.
¿Cómo funciona la nuda propiedad?
Imaginemos esta situación: persona o personas mayores que están actualmente residiendo en su vivienda habitual y desean poder hacer dinero vendiendo su casa pero sin dejar de vivir en ella y sin tener que pagar un alquiler.
Entonces lo que quiere hacer es vender la propiedad pero manteniendo el usufructo, en este caso, el poder usarla para seguir viviendo en ella. Puede recibir el dinero de una venta pero con la ventaja de no perder su residencia.
Esta situación, aunque parezca extraña, si lo piensas verás que es muy común para personas de avanzada edad: con el dinero que reciben pueden darlo en herencia, cubrir gastos de mantenimiento o cualquier necesidad económica que ellos o familiares pudieran requerir.
Ahora sí, la venta de esta vivienda en este régimen sin que el comprador pueda tomar posesión y uso de la misma tiene un coste y es una rebaja en el precio de venta.
¿Es interesante invertir en Nuda Propiedad?
Desde el lado del inversor la compra de este tipo de viviendas también puede ser una oportunidad, ya que las condiciones de compra suelen ser mejores que viviendas que están sin habitar.
Sin embargo, este tipo de inversiones no es para todo el mundo dado que estarás apalancando un dinero sin tener ningún tipo de rentabilidad hasta que tengas finalmente la posesión del bien cuando la persona fallezca o deje voluntariamente la vivienda.
En este sentido se plantean muchos aspectos no sólo numéricos, si no también emocionales. Piensa que estás comprando una vivienda que podrás tomar posesión cuando la persona que te venda fallezca. Su muerte implica por tanto ganar. Menos años viva, antes empiezas a ganar dinero.
Aspectos importantes antes de invertir en este tipo de propiedades
Como inversor debes de tener en cuenta:
- Precio de tasación: el precio que está tasada la vivienda suponiendo que no está habilitada. Aquí recomiendo tener varios estudios, pero mi recomendación es que tú mismo hagas la estimación. Para ello te recomiendo el cálculo de la rentabilidad.
- Estimación de vida: nuestro actual propietario es quien la vivirá mientras viva (valga la redundancia), por lo que debemos de saber un poco su historial médico y así calcular cuántos años pensamos que le quedan de vida.
- Condiciones de compra: teniendo los dos aspectos anteriores ahora nos ponemos en la negociación inmobiliaria. Aquí se negocia todo, menos los impuestos, así que prepara esa negociación aquí.
¿Quién paga los gastos?
Los gastos al ser propietario de una vivienda son principalmente dos: los gastos de comunidad y los gastos de IBI.
- Los gastos de comunidad en teoría van al nudo propietario, que aunque no resida, es quien es técnicamente el propietario para la comunidad. Sin embargo es algo que puede tratarse en la compra para que sea el usufructuario (el abuelito que aún está viviendo) quien los pague
- El impuesto anual de IBI, quien sigue correspondiendo al usufructuario. ¿Qué es el IBI? Te lo explico en este post.
- El abuelito se hará cargo de todos los gastos de suministros como luz, agua, gas o teléfono.
¿Qué ventaja tiene invertir en nuda propiedad?
Supone una apuesta a medio y largo plazo y deberemos de tener apalancado un dinero sin tener un retorno mientras el usufructuario (el abuelito o abuelita) viva. Por ello si hemos comprado a un precio muy inferior al de mercado, con una estimación de revalorización y con una estimación de baja vida pues puede ser algo muy rentable.
¿Cómo se declara la nuda propiedad de una vivienda?
Un aspecto importante es que la nuda propiedad de un inmueble no genera tributación en la Declaración de la Renta ya que no tendrá ningún tipo de beneficio por éste.
¿Es buena idea invertir en nuda propiedad?
No sé cómo lo ves, pero a mí me cuesta querer la muerte a una persona para así ganar dinero. Y ojo, respecto opiniones diferentes.
Con la actual subida de precios puede ser buena opción y le permite comprar viviendas en muy buenas ubicaciones precios muy por debajo del de mercado. Aunque no debes dejarte llevar sólo por el precio y evaluar bien tus números y el aspecto psicológico que conlleva la compra de este tipo de inmuebles.
Déjame tu comentario debajo del vídeo, me gustaría saber tu opinión.
