Gastos de comprar vivienda en España

Cuando vemos el precio de un inmueble nos surgen dudas a la hora de saber cuánto es el total real que tendremos que pagar. ¿Qué gastos hay que añadir?¿De qué cuantía? ¿Son los mismos gastos si lo pagamos con hipoteca o sin hipoteca?

En este artículo aprenderás qué gastos debes de tener en cuenta antes de lanzarte a la compra de tu vivienda para que luego no te lleves ninguna sorpresa inesperada.

Vamos a dividirlo en dos secciones, la primera pagando al contado, es decir, sin pedir préstamo hipotecario y la segunda añadiendo los gastos de financiamiento.

Gastos comprando la vivienda al contado

En este primer caso los gastos que tendremos que tener en cuenta son sólo tres: el ITP, los gastos de notaría y gastos de registro.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Es un impuesto autonómico y se aplica con un porcentaje fijo. Dependiendo de la comunidad por tanto habrá diferencias siendo por ejemplo en Andalucía del 8% y en la Comunidad de Madrid del 10%.

Cómo se calcula el ITP

El ITP como decimos es un porcentaje y éste se aplica sobre el mayor de:

  • Precio de compra según escritura.
  • Valor de tasación del ayuntamiento que se calcula usando el valor catastral del inmueble multiplicado por la tasa local.

Esta tasa local por tanto será diferente de cada ayuntamiento o localidad (no provincia) por lo que es importante preguntar para saber si tendremos que pagar el ITP sobre uno u otro valor.

En caso de obra nueva

Si nuestro caso es una vivienda de obra nueva no tendremos que liquidar el ITP si no que en este caso será el IVA que en viviendas es del 10% y un 21% en el caso de locales comerciales.

Gastos de notaría

Estos son unos gastos variables y no hay un porcentaje de aplicación fijo. Depende de unas tasas y unas tarifas que cobrará el notario con el que nos citemos. Recomiendo llamar y preguntar el precio antes de ir a escriturar ya que nos darán un estimado por teléfono.

Por tener un estimado inicial recomiendo calcular un 1% sobre el precio base del inmueble.

Gastos de registro

Como ocurre con el notario no hay un gasto fijo estipulado pero al igual que nos pasa con la anterior estimaría un 0,5% sobre el precio de la vivienda para calcular los gastos totales.

Gastos estimados comprando la casa con hipoteca

Este es el caso más frecuente y por tanto con el que tocará lidiar sobre todo si vamos a adquirir un inmueble con un precio elevado.

Gastos financieros de la hipoteca

En estos casos es importante buscar al mejor banco y no casarse con nadie. Tendremos que buscar los que menos intereses nos pidan además del euribor. Escogeremos además si queremos un tipo fijo o variable que dependiendo del banco nos dará importes a 10, 20 o 30 años.

Gastos de registro y notaría extras

Abrir una hipoteca además conlleva una serie de gastos extra tanto en registro (una vez liquidemos la hipoteca tendremos que ir al registro nuevamente a eliminarla) como en notaría.

Gastos de tasación del inmueble

Del mismo modo tendremos que añadir la tasación del banco, el cual es una estimación del coste que tiene para así saber qué importe puede “asegurarse” en caso de impago y embargo del mismo.

Comisión de apertura

Es la comisión que nos cobra el banco por el importe de la hipoteca. Es un porcentaje el cual puede negociarse para que sea 0% (algunos bancos lo ofrecen ya sin esta comisión).

¿Y qué gasto tendré cuando venda?

Para la venta tendremos las plusvalías, registro, notaría y la liquidación de los gastos financieros (si los hubiera) como hipoteca.

¿Y si has ganado al vender más caro el inmueble de lo que te costó? también hay que repartir ese beneficio con Hacienda ya que es una ganancia patrimonial.

Hacienda siempre gana

Como veis Hacienda marca las normas de tal modo que siempre gana, y ésta no ha tenido que preocuparse de buscar el inmueble, negociar, buscar al inquilino, asegurarse que pague, problemas derivados del inmueble, Comunidad etc.

Pero dado que no podemos cambiar las reglas de juego debemos aceptarlas y tratar de ganar usando nuestro conocimiento y experiencia. Por ello, es necesario una planificación y cálculos muy detallados antes de invertir y asegurarse de realmente compremos un inmueble que merezca la pena.