Hola a todos Miguel Ángel de amigo inversor y hoy vamos a hablar de donde se encuentra de verdad las buenas oportunidades de inversión inmobiliaria.
Os voy a decir las cinco formas ordenadas de menos importante o más importante para que podáis encontrar un inmueble desde el día de hoy.
Inmuebles anunciados en prensa escrita
Para poder buscar inmuebles para invertir el primer lugar donde podemos buscar es la prensa, pero es repito, ese es el sitio menos recomendado sobre todo porque el tema de la prensa, aunque todavía está en uso, normalmente esa información suele estar desactualizada.
Plataformas digitales de venta de inmuebles
El segundo sería el digital y aquí más de uno es la fuente principal que usa para buscar inmuebles.
Puede ser interesante y para ello recomiendo poner un sistema de alarmas para que en cuanto un inmueble que sea como el que vais buscando se publicite os notifique por correo.
Este ha sido durante muchos años para mí una fuente de uso, aunque actualmente la uso mucho para saber o estimar el cálculo que pueda tener en términos de rentabilidad de alquiler como expliqué en este vídeo:
Pero no es un sitio en el que veréis grandes chollos o buenas promociones de cara a comprar un inmueble, casi siempre lo veréis a precio bastante alto por lo que el digital es el segundo medio.
Buscar inmuebles en la calle
El tercero diría la propia calle, y esto es salir caminar y ver las zonas por las que queremos invertir.
Si queréis invertir en un barrio en concreto este es un método muy eficaz incluso os puede sorprender la cantidad de anuncios que hay tantos locales como en viviendas que no están en digital.
La idea es ir paseando anotando teléfonos, llamando y ahí también se pueden encontrar cosas interesantes, sobre todo en particulares.
Inmuebles de bancos
Como cuarto, y este para mí es uno de los de los que puede ser muy interesantes a la hora de comprar a buen precio, son los stocks o las promociones que ofrecen los propios bancos.
Son inmuebles normalmente que provienen de desahucios, de embargos y a veces los bancos sacan promociones muy buenas.
Aquí también es interesante crearse un sistema de alarmas ya que aunque no hay tanto volumen de inmuebles como en los medios digitales tradicionales, también se encuentran cosas muy interesantes.
A través de inmobiliarias
Por último y el mejor camino y la mejor opción para conseguir realmente un buen inmueble, o una buena oportunidad, es a través de inmobiliarias.
Pero ojo, siendo proactivo.
Esto es: nos hacemos un listado de todas las inmobiliarias que hay en nuestra ciudad, les llamamos, nos presentamos y le explicamos muy claramente el inmueble que estamos buscando.
Para las inmobiliarias es súper cómodo tener una cartera de inversores, de hecho para ellos es lo mejor porque cuando le va a entrar un inmueble ya tienen una serie de teléfono de personas que cuentan con el poder de poder invertir.
Para ellos supone el mínimo esfuerzo. No tienen prácticamente ni que anunciarlo, ni tomarle fotografías, ni publicitarlo en Internet.
Nuestro trabajo por nuestra parte es el tener que llamar a las inmobiliarias, presentarnos y hacer seguimiento porque aunque parezca increíble, aunque estés buscando invertir y seas para ellos el mejor cliente que puedan tener, se les olvida.
Aquí es donde en mi caso es donde he encontrado sin dudas las mejores oportunidades de inversión.
Hola inversores! hoy vamos a ver cómo ganar dinero en bolsa, pero para principiantes.
Antes de comenzar te recomiendo descargar mi plantilla Excel de seguimiento que puedes descargar AQUÍ.
¡Empezamos!
Mi metodología de inversión en Bolsa
En este vídeo voy a explicarte la metodología que yo he estado aplicando desde 2006 en cuanto a inversión en bolsa. En este artículo no te voy a enseñar cómo hacer trading, aquí vamos a hacer desde un punto de vista más conservador y más seguro cómo hacer inversiones y cómo ganar más dinero en bolsa a medio y largo plazo.
2 conceptos sobre la Bolsa
Lo primero que quiero aclarar son dos conceptos básicos de la bolsa.
Por qué las empresas cotizan en Bolsa
El primero es que la bolsa existe gracias a que las empresas están buscando financiación. El capital social de la empresa, en este caso de las empresas que cotizan en el índice, son empresas que tienen su capital social repartido para que la gente pueda comprar o vender acciones.
El hecho de poner sus acciones en circulación se debe que precisamente con ese sistema ellos obtienen un dinero, en este caso de las personas que invertimos en ello, que nos convertimos en accionistas, para poder financiarse.
Es un método de financiación mucho más, posiblemente económico y más fiable que un banco y a ellos les permite pues siempre diversificar el riesgo, porque cuando una persona es accionista también asume tanto los aciertos como los fracasos de la empresa.
Siendo accionista de una empresa tiene obviamente derechos y obligaciones, pero sobre todo tiene un beneficio, y es que si esa empresa obtiene dividendo tú recibirás ese dividendo como accionista.
El broker
Y, por último, decir que para operar en bolsa solamente necesitamos un bróker. Un broker al final es una plataforma que nos permite comprar y vender acciones. Hoy en día prácticamente todos los bancos a través de su propia banca electrónica permiten este tipo de usos.
El método de inversión
Ahora sí, ahora comenzamos y os voy a explicar de base lo que tenemos que tener en cuenta en este método.
Lo primero es que no vamos a hacer ninguna compra de acciones en los primeros seis meses.
Ahora simplemente lo que vamos a hacer es formarnos e ir aplicando la metodología, una metodología que como veréis, cuando pasen seis meses aplicándola vosotros vais a sentiros mucho más seguros, vais a hacer una compra de acciones mucho más consciente y sobre todo con un propio criterio inversor.
Es muy importante que tengamos en cuenta que en todo el proceso, y sobre todo, en todo momento, nunca tengáis en cuenta las recomendaciones de compra de gurús, de prensa o de medios, es importante que desarrolláis vuestro propio criterio inversor.
Eso te permitirá desarrollar te muchísimo más porque cuando tú aciertes sabrás en qué has acertado y sobre todo eso te ayudará a, sobretodo, potenciarlo y maximizar lo más, y cuando te llevo que es tuve un mismo aprenderás de tus propios errores, con lo cual tú vas a convertirte en un mejor inversor en bolsa.
Tiempo de dedicación
Y ahora bien ¿cuánto tiempo vamos a dedicar al día durante estos seis meses? Dedicaremos cinco minutos de lunes a viernes que es cuando tendremos el mercado bursátil abierto, y algunos minutos de fin de semana si tenemos acceso a prensa de economía o de inversiones en bolsa.
¿Qué vamos a necesitar para aplicar el método y sobre todo para hacer seguimiento? Lo primero y más sencillo es una aplicación móvil, importante que sea móvil, porque todos tendremos el móvil en el bolsillo todos los días, sobre bolsa.
Uso de aplicación de seguimiento
Una aplicación que nos permita hacer un seguimiento tanto del índice principal, en el caso de que hablemos de bolsa española, sería del IBEX y del resto de acciones que cotizan en IBEX.
Web de noticias económicas
Lo segundo que necesitaremos es simplemente una web de referencia donde consultar y ver las noticias que pasan en el sector y de las empresas cotizadas. Yo en mi caso he estado usando Invertia, pero podéis usar cualquier otra.
Prensa escrita
Y ya por último, tener siempre un par de periódicos, que como he dicho antes, que consultaremos esporádicamente y los fines de semana, sobre todo para ver opiniones, valoraciones, las cuales no tendremos en cuenta a la hora de nuestras propias decisiones, pero siempre escuchando a gente y opiniones y referentes de otra gente, pero solamente, repito, solamente como unos referentes, no decidiremos por sus recomendaciones, sobre todo porque si lo hacemos, veréis que lo más probable es que fracasemos.
Decisiones basadas en fundamentales
Como de inversión aquí hablaremos siempre de análisis fundamentales de las empresas, no lo meteremos en análisis técnico, solamente necesitaremos algunos índices y una serie de gráficos a nivel macro que serán los que utilicemos cada semana a la hora de ver cómo evolucionan nuestras empresas.
Selección de Valores
Bueno, y una vez que tenemos todo esto, ¿cómo empezamos? Para ello lo primero es seleccionar entre seis y ocho valores, no recomiendo seleccionar más, sobre todo por el tiempo, si disponéis de más tiempo podéis seleccionar más, pero yo recomiendo para una inversión a tiempo parcial no meteros en más de seis o siete u ocho valores como máximo dentro del índice principal.
Vamos a seleccionar, repito, entre seis y ocho valores, y que operen en sectores diferentes. Escogeremos alguna empresa de bienes de consumo, de tecnología, de telecomunicación, de banca, también seleccionaremos alguna energética y haremos un pequeño portafolio, ¿vale? Con esas, repito, seis, siete u ocho acciones que nosotros hayamos escogido.
Recomiendo que sean acciones que coticen, en este caso, si hablamos de España, en el IBEX-35 porque serán empresas obviamente más grandes y más sólidas, lo que denominamos los blue chips.
Una vez que hemos visto principalmente esas acciones que queremos seguir, el segundo requisito que necesitamos es que repartan dividendos.
Cómo saber si una empresa reparte dividendo
Para saber si esa empresa reparte dividendo podemos consultarlo a través de una busca de Google o a través de la plataforma que he comentado antes, buscamos el valor, vemos si en la pestaña de dividendo vemos si hace un pago periódico o no, y ahí ya veremos cuánto y con qué frecuencia esa empresa reparte dividendo.
Una cosa importante es que a la hora que vayáis a escoger una acción que reparte dividendo también os fijéis en dos cositas:
La primera es la rentabilidad por dividendo, que veréis que la aplicación ya os la marca automáticamente. Esa será la rentabilidad esperada a un año manteniendo esa acción en cartera.
Lo segundo que tenemos que tener en cuenta es el PER. El PER es el número de veces que el beneficio de la empresa está en la acción. Si vemos que el PER está en torno a 10 o por debajo de 10, querrá decir que, en principio, esa sensación está a un precio muy económico. No debemos de decidir por eso, pero sí tenerlo en cuenta como un baremo.
Una vez
que hayamos seleccionado, repito, esas seis u ocho acciones que reparten
dividendo, que son empresas que llevan muchos años cotizando, el siguiente paso
será marcar la de favoritos para que nos salgan siempre que arranquemos la
aplicación móvil todas esas.
Seguimiento del índice general
También haremos seguimiento del índice general. Entonces, por una parte, resumiendo, tendremos el índice general y por otra parte tendremos las acciones que hemos seleccionado.
La tarea diaria
Tenemos una tarea diaria que es ver cómo ha cerrado la bolsa, tanto en el índice general como en nuestras acciones, ¿vale? Miraremos, abriremos la aplicación, veremos cómo, si hablamos de España, cómo ha cerrado el IBEX, veremos en nuestro portafolio que hemos seleccionado, cuánto ha variado en función también del IBEX y veremos si hay alguna variación que llame la atención con respecto a esa media que veremos del portafolio, ¿vale?
Ahora analizamos las noticias del día
El paso siguiente consistirá en meternos y veremos la portada, en este caso de la plataforma web que tengamos como favorita para consultar noticias económicas, y veremos cuáles son las principales noticias que han acontecido en ese día, ¿ok?
¿Qué vamos a conseguir con esto? Lo que vamos a conseguir es analizar qué impacto están teniendo las noticias en las acciones.
A las acciones de la empresa principalmente le van a afectar tres tipos de acontecimientos:
los acontecimientos macro, que dependerán – no dependen de la empresa, pero dependerán de la macroeconomía en general;
las noticias o acontecimientos del sector, por ejemplo, si sale algún tipo de impuesto nuevo, algún real decreto que afecta a un sector, como pasó con la banca, que afecta a toda la banca
cosas que afecten propiamente a esa empresa, pues ya sea pues cuando publica resultados que no están acorde a lo que se espera en el mercado o noticias que, repito, que afecten a eso.
Una vez que hemos revisado la prensa, hemos visto todas las noticias, repito, con que veamos las noticias de cabecera va a ser suficiente.
Analizamos las acciones, vemos si hay alguna, repito, si hay alguna que sobresale o destaca más del resto en cuanto a variación, buscaremos qué es lo que ha pasado en ese día a esa empresa para saber o identificar por qué ha habido esa variación con respecto al resto, y sobre todo con respecto al índice.
Búsqueda de Patrones
Lo que queremos siempre es buscar patrones, necesitamos saber cuáles son las noticias, cuáles son los acontecimientos, y sobre todo, qué es lo que más afecta tanto positiva como negativamente a las acciones que nosotros tenemos en cartera.
El día que hagáis esta primera selección, que luego la podréis variar con el tiempo, os recomiendo que las tengáis anotadas en una en una ficha Excel para que vosotros se hagáis seguimiento de esas empresas seleccionadas.
A lo largo del tiempo cada mes os vayáis metiendo y vayáis anotando en ese mismo día qué precio tiene esa acción. Aunque lo vais a ir viendo cada día con vuestra aplicación móvil, sí viene recordar a modo digamos de histórico, por lo menos una vez al mes, qué es lo que ha pasado ese mes o qué ha sido lo más destacado para esa variación en el precio de la acción.
El Propósito del ejercicio de seguimiento
Lo importante con todo esto es que, con este ejercicio vayáis viendo cómo y en qué manera realmente las decisiones o los acontecimientos macro afectan en mayor o menor medida la empresa.
Todo esto es porque, una vez que tú vas analizando cada día cómo cierra el mercado, cómo han cerrado tus acciones, cuáles han sido las principales noticias macro, cuáles son las noticias principales de esas acciones, tú vas a hacer un seguimiento muy exhaustivo de esa cartera que tú has tenido y al mismo tiempo vas a tener siempre una visión macro gracias a estar al día de esas noticias.
Eso te va a permitir ser, no te voy a decir un experto, pero sí un conocedor muy avanzado de esas empresas, y eso definirá que cuando esa esa acción esté en un precio que tú veas que, después de haber hecho seguimiento durante tantos días, semanas y meses, tú ya sabrás identificar cuando esa acción está a un precio interesante para realmente comprar.
Otro factor también importante en dedicar todo este tiempo aplicando este sistema es que, repito, después de seis meses se habrán adquirido un hábito, el hábito precisamente de saber cómo funciona el mercado, saber qué es lo que afecta a tus acciones y desarrollar ese hábito de inversor.
Además, como has visto el seguimiento tanto de los dividendos, sabrás los futuros dividendos, la política de dividendos, si cambia o no cambia, tú ya tendrás, digamos, una visión ya de inversor, y sobre todo a nivel de especulación, de lo que puede pasarle a esa empresa.
No hacer caso a las recomendaciones
Durante todo el tiempo que hagamos ese seguimiento a las acciones veremos, precisamente, a través de la analítica y los análisis técnicos que hacen los consultores, repito, externos o gurús, veréis cómo ellos siempre toman decisiones de recomendaciones de compras, recomendaciones de ventas, que, repito, poco o nada os tiene que importar.
Las oportunidades más interesantes que yo he tenido en bolsa y donde más dinero he podido ganar ha sido cuando, siguiendo mi cartera de acciones que yo tenía, observaba que a nivel macro había obviamente siempre fluctuaciones en todo el índice y había fluctuaciones que afectaban tanto a las empresas que yo tenía en cartera como a las que no, sin embargo, os daréis cuenta de que puede haber una empresa que por resultado o por análisis fundamental esas acciones pues estén sufriendo un castigo inmerecido por más el sector que por la propia naturaleza en sí.
Esas serán las oportunidades más grandes y las mejores que tendréis para meteros en esa acción.
Normalmente la política, por ejemplo, de dividendo de las acciones no las suelen cambiar de un año a otro, con lo cual, entrando en acontecimientos macro, pero en empresas que veáis que estén bien, que vayan evolucionando bien, os permitirá durante todo el tiempo que la tengáis en cartera, ir cobrando ese dividendo, que como lo habréis comprado a un precio inferior, os dará una rentabilidad dividendo bastante buena, y al mismo tiempo, cuando haya pasado seis, ocho, diez meses, y ya la situación esté… hayáis pillado toda esa tendencia positiva, ya en ese momento os recomendaría que ya salieseis de ese valor.
No hagas cartera a largo plazo
No tengáis acciones durante toda la vida, no recomendaría hacer un patrimonio de acciones. Como ya os explicaré, mi sistema siempre ha sido en invertir en bolsa, a medio, largo plazo, cobrar una buena rentabilidad por dividendo, cobrar también por la ganancia de esa acción durante el período que la he tenido, y una vez que he tenido una masa crítica, colocarlo en un inmueble para empezar a hacer inversiones en inmuebles.
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Es posible que vayas o hayas vendido tu vivienda y ahora tengas que lidiar con la liquidación de la ganancia patrimonial. Esto se produce cuando has vendido tu propiedad a un precio mayor al que lo compraste. También existe el concepto de pérdida patrimonial que se produce en el caso contrario y vendiste más barato que compraste.
Este importese añade al impuesto de la renta IRPF por lo que te sumará al cómputo del año a la hora de liquidar el impuesto.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Como hemos dicho es la diferencia entre el valor de compra y de venta aunque dependiendo de cuándo lo compráramos nos encontramos con dos posibles situaciones.
Inmuebles que se compraran antes del 1 de enero de 2015 y los que fueron adquiridos con anterioridad en los que añadiremos un coeficiente corrector que “reduce” el impacto al tener en cuenta el efecto de la inflación.
La inflación es el enemigo del ahorrador. Es la contrincante en nuestra carrera financiera, es la “tortuga” que nunca se detiene y lentamente avanza sin parar.
Si tienes ahorros en el banco y no le estás dando ningún tipo de uso a los mismo (desde el punto de vista de inversiones o rentabilidades), lamento decirte que la inflación hace que tu dinero cada vez valga menos.
Hoy vamos a hablar sobre lo que es y sus consecuencias en la economía.
La importancia de la inflación en la economía
La economía rige el bienestar y la prosperidad de un país, ya que, a través de la misma, se mueven todos los elementos económicos que se conocen y dependiendo de cómo evolucionen determinarán la calidad de vida de las personas que viven en dicho país.
En la economía, como en todas las ciencias, existen una serie de conceptos de importancia, y uno de los más importantes es el de la inflación, debido al fenómeno que este supone.
Qué es la inflación
Es uno de los males más temidos de la economía de todo país (aunque necesario), pues representa el aumento en el costo de los bienes y servicios.
También puede interpretarse como una disminución del valor del dinero, pues cuando se presenta inflación en un país, lo que antes se podía comprar o pagar con una determinada cantidad de dinero, ya no es suficiente, por lo que se necesita gastar una mayor cantidad de dinero para conseguir lo mismo.
Si este fenómeno no se mantiene en unas cotas sanas y sube más de lo deseado aparece entonces la hiperinflación, el cual es el aumento desmesurado del costo de bienes y servicios.
En casos más extremos, como la que vienen en países como Venezuela, devaluación del valor del dinero ocurre a una velocidad extrema, pudiendo llegar incluso a fluctuaciones en un mismo día, por lo que es un mal terrible para cualquier economía.
Deflación, el caso contrario a la inflación
El caso contrario, que también es perjudicial, es la deflación, en cuyo escenario el dinero cada vez vale más y los precios por tanto disminuyen. Esta situación se evidencia cuando los productos tienen una disminución en su costo por una menor demanda del mismo, en contraste con una gran producción.
También es un fenómeno perjudicial porque trae la quiebra de empresas, de tal forma que tanto la inflación como la deflación estropean la economía de un país y debe existir una balanza.
Consecuencias de la inflación
Las consecuencias de la inflación son terribles para todos, desde los ciudadanos comunes, hasta los empresarios dado que los trabajadores deberán trabajar más horas semanales para conseguir pagar los mismos gastos que cubrían antes.
Para los empresarios, esto representa un problema muy grave pues no pueden ofrecer seguridad en sus precios, ya que la materia prima o los proveedores aumentan continuamente sus costos.
De esta forma, aumenta el desempleo y la adquisición de bienes y servicios por parte de la población, lo cual también afecta psicológicamente a la población ya que existe un panorama de inseguridad económica en cuanto a los costes lo que se traduce como una disminución de la productividad por parte de los trabajadores.
Qué hacer para combatir la inflación
La inflación NO podemos evitarla, sólo tratar de combatirla y vencerla en su imparable avance. Para ello tenemos que tener inversiones que, al menos, superen la tasa inflación.
¿Pero cuáles son las formas o inversiones que pueden darnos ese retorno?
Cuando nos independizamos o queremos vivir en pareja nos surge la duda si es más rentable comprar o alquilar la vivienda.
Esta duda viene sobre todo porque estamos viviendo en uno de los países con mayor cultura de compra de Europa.
Existe el dicho que alquilar es tirar el dinero por la ventana y aunque cada vez menos está peor visto que la compra por lo que pensamos que comprar es siempre lo correcto. Este paradigma a partir de la generación millennial se ha ido reduciendo pero a día de hoy es motivo de análisis.
Hoy vamos a hablar viendo dos casos prácticos si comprar vivienda puede o no ser la mejor opción en términos de rentabilidad.
El paradigma de que alquilar es peor que comprar
Normalmente la primera vivienda se adquiere en una edad joven y en muchos casos tras contraer matrimonio. Es la primera compra que realiza la pareja y también normalmente la de mayor importe que harán en los comienzos.
Las viviendas familiares suelen tener precios muy elevados, especialmente en grandes ciudades donde se necesitan hipotecas de 30 o incluso 40 años. Ahora nos preguntamos: ¿Viviremos allí toda nuestra vida? ¿Y los próximos 30 años? ¿Qué cambios nos vendrán en el futuro?
Cómo se regula el precio de la vivienda
El precio medio de la vivienda en el sector inmobiliario, como hemos visto en la pasada crisis inmobiliaria, puede variar. Esta fluctuación en el precio la dictamina la ley de la oferta y la demanda, pero, ¿quién controla la demanda?
La demanda se controla por la facilidad de acceso al crédito que tengan las familias al pedir el préstamo al banco.
Este acceso al crédito marcará la tendencia del mercado inmobiliario por lo que conforme más dinero haya en circulación más subirán los precios debido al deseo de compra constante que existe en nuestro país.
Pasos para analizar si es mejor comprar o alquilar nuestra casa
Sin tener en cuenta los aspectos emocionales personales vamos a hacer un ejercicio práctico y ver los pasos para analizar si nos interesa más la compra o el alquiler.
Estimación del precio de alquiler
Supongamos que la casa que queremos comprar estuviera en alquiler. ¿En cuánto se alquilaría? Esto podemos verlo buscando casas similares a través de los portales inmobiliarios por Internet como fotocasa.es o idealista.com y viendo en cuánto se alquila una vivienda de igual características.
Al mismo tiempo también podemos preguntar en las inmobiliarias de la zona si tienen pisos o casas para así estimar con mayor exactitud.
Tras haber visto por Internet y haber preguntado a los agentes tendremos un precio muy aproximado de en cuánto se alquilaría la casa que queremos comprar.
Cálculo de la rentabilidad
Vamos a estimar qué rentabilidad anual nos daría esa vivienda, para ello usamos el importe del alquiler estimado y lo multiplicamos por 12.
El resultado de esta división nos dará un porcentaje que será la rentabilidad estimada. Ésta es posible que ronde entre el 1,5% y el 3% que es la media en el sector de alquiler de vivienda. Dependiendo del tipo de inversión en inmuebles vemos que puede variar.
Calcular el precio ideal de compra
Esta valoración se calcula con el proceso inverso, es decir, en base a una rentabilidad mínima deseada calculamos el precio de compra máximo que estaríamos dispuestos a pagar.
La ecuación es similar a la anterior y cambiando el porcentaje de rentabilidad nos dirá el precio. En el caso de un 5% sería:
Alquiler estimado anual / 0,05 = Precio ideal de compra.
Ese 0,05 (5%) se corresponde a la rentabilidad mínima que recomiendo exigirle a una inversión inmobiliaria. Tras ese sencillo calculo nos dará una cifra y todo lo que quede por encima sería sobre pagar dicho inmueble en términos de rentabilidad (no especulación).
Ejemplo práctico de cálculo de compra
Imaginemos que vemos un piso que nos gusta y pensamos que puede ser nuestra vivienda por los próximos años. Hemos estimado que nos costaría un total de 250.000€.
Rentabilidad estimada
El paso siguiente como hemos visto es preguntarnos en cuánto se alquilaría esa vivienda. Para ello lo mejor es mirar viviendas lo más parecidas posibles, bien sea a través de agencias, visita a pie o a través de portales inmobiliarios. Analizamos un poco y vemos que ese piso se alquila en 600€.
600€ x 12 meses = 7.200€ / 250.000 = 2,8%
Precio de compra ideal
Si lo que queremos es calcular cuál sería el precio para un 5% de rentabilidad haríamos el cálculo:
7.200€ / 0,05 = 144.000€
Ese sería el precio que estaría dispuesto a pagar por él dentro de la rentabilidad exigida del 5%. Por tanto esa vivienda recomendaría alquilar antes que comprar (quitando factores subjetivos y personales como dije antes), dado que es mejor colocar ese dinero en otra inversión que nos genere mayor rentabilidad y nos pague el alquiler.
Caso práctico de cómo optimizar el importe de la inversión
Imaginemos los importes anteriores de precio de compra 250.000€ y 600€ de alquiler.
En lugar de pedir 250.000€ para comprar la vivienda hemos usado el dinero para comprar dos locales comerciales de 100.000€ cada uno y comprar 50.000€ en acciones en Bolsa.
Estimamos unas rentabilidades conservadoras:
Local comercial 1 nos deja un 4,5%: 100.000€ x 4,5% anual = 4.500€
Local comercial 2 nos deja un 5%: 100.000€ x 5% anual = 5.000€
La cartera de acciones nos deja un 6,5% en forma de dividendo: 50.000 x 6,5% = 3.250€
Total: 12.750€ año, o lo que es lo mismo: 1.062,5€ mensuales. Este importe nos permitiría por tanto pagar el alquiler teniendo incluso un ahorro mensual.
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El título de la entrada ya lo dice todo. Queremos acciones rentables, es decir, que nos aporten ingresos vía dividendo anual y que el valor esperado de venta sea mayor al de compra. Tendríamos doble ganancia: por un lado la puramente especulativa:
Qué es una acción rentable
Precio de venta – Precio de compra = Ganancia
Y por otro lado una alta rentabilidad anual:
Dividendos anuales / precio de compra = Rentabilidad
¿Dónde están este tipo de acciones y dónde las consigo? En el mercado siempre hay oportunidades de inversión. Personalmente y dado que no me dedico a tiempo completo a la Bolsa sigo solamente 10 valores del Ibex. Seguir una empresa conlleva estar atento a las noticias del sector, a las que son propias de la empresa, a la presentación de resultados, al cierre de dichos valores diariamente… toma tiempo. Por eso sólo tengo esos valores en el punto de mira.
Seguimiento de las acciones a largo plazo
Son acciones que tras seguirlas muchos años ya las conoces con mayor profundidad y puedes ver cuándo se abre un momento interesante de entrada. No son los mismos valores que hace 8 años cuando empecé en bolsa, al principio solamente seguía 4, luego 5, hasta llegar a los 10 que sigo actualmente.
El tiempo que necesitarás para poder seguirlas es muy poco pero con mucha frecuencia (diario). Qué valores recomiendo seguir? Alguno de banca, energéticos, telecomunicaciones, etc. Sobre todo los que se denominan “blue chips”.
En una futura entrada prepararé un cuadro resumen con las acciones que recomiendo seguir en cartera y que me gustan personalmente. Ellas me han hecho ganar dinero en ambos casos, como especulación y vía dividendos.
Cuando vemos el precio de un inmueble nos surgen dudas a la hora de saber cuánto es el total real que tendremos que pagar. ¿Qué gastos hay que añadir?¿De qué cuantía? ¿Son los mismos gastos si lo pagamos con hipoteca o sin hipoteca?
En este artículo aprenderás qué gastos debes de tener en cuenta antes de lanzarte a la compra de tu vivienda para que luego no te lleves ninguna sorpresa inesperada.
Vamos a dividirlo en dos secciones, la primera pagando al contado, es decir, sin pedir préstamo hipotecario y la segunda añadiendo los gastos de financiamiento.
Gastos comprando la vivienda al contado
En este primer caso los gastos que tendremos que tener en cuenta son sólo tres: el ITP, los gastos de notaría y gastos de registro.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es un impuesto autonómico y se aplica con un porcentaje fijo. Dependiendo de la comunidad por tanto habrá diferencias siendo por ejemplo en Andalucía del 8% y en la Comunidad de Madrid del 10%.
Cómo se calcula el ITP
El ITP como decimos es un porcentaje y éste se aplica sobre el mayor de:
Precio de compra según escritura.
Valor de tasación del ayuntamiento que se calcula usando el valor catastral del inmueble multiplicado por la tasa local.
Esta tasa local por tanto será diferente de cada ayuntamiento o localidad (no provincia) por lo que es importante preguntar para saber si tendremos que pagar el ITP sobre uno u otro valor.
En caso de obra nueva
Si nuestro caso es una vivienda de obra nueva no tendremos que liquidar el ITP si no que en este caso será el IVA que en viviendas es del 10% y un 21% en el caso de locales comerciales.
Gastos de notaría
Estos son unos gastos variables y no hay un porcentaje de aplicación fijo. Depende de unas tasas y unas tarifas que cobrará el notario con el que nos citemos. Recomiendo llamar y preguntar el precio antes de ir a escriturar ya que nos darán un estimado por teléfono.
Por tener un estimado inicial recomiendo calcular un 1% sobre el precio base del inmueble.
Gastos de registro
Como ocurre con el notario no hay un gasto fijo estipulado pero al igual que nos pasa con la anterior estimaría un 0,5% sobre el precio de la vivienda para calcular los gastos totales.
Gastos estimados comprando la casa con hipoteca
Este es el caso más frecuente y por tanto con el que tocará lidiar sobre todo si vamos a adquirir un inmueble con un precio elevado.
Gastos financieros de la hipoteca
En estos casos es importante buscar al mejor banco y no casarse con nadie. Tendremos que buscar los que menos intereses nos pidan además del euribor. Escogeremos además si queremos un tipo fijo o variable que dependiendo del banco nos dará importes a 10, 20 o 30 años.
Gastos de registro y notaría extras
Abrir una hipoteca además conlleva una serie de gastos extra tanto en registro (una vez liquidemos la hipoteca tendremos que ir al registro nuevamente a eliminarla) como en notaría.
Gastos de tasación del inmueble
Del mismo modo tendremos que añadir la tasación del banco, el cual es una estimación del coste que tiene para así saber qué importe puede “asegurarse” en caso de impago y embargo del mismo.
Comisión de apertura
Es la comisión que nos cobra el banco por el importe de la hipoteca. Es un porcentaje el cual puede negociarse para que sea 0% (algunos bancos lo ofrecen ya sin esta comisión).
¿Y qué gasto tendré cuando venda?
Para la venta tendremos las plusvalías, registro, notaría y la liquidación de los gastos financieros (si los hubiera) como hipoteca.
¿Y si has ganado al vender más caro el inmueble de lo que te costó? también hay que repartir ese beneficio con Hacienda ya que es una ganancia patrimonial.
Hacienda siempre gana
Como veis Hacienda marca las normas de tal modo que siempre gana, y ésta no ha tenido que preocuparse de buscar el inmueble, negociar, buscar al inquilino, asegurarse que pague, problemas derivados del inmueble, Comunidad etc.
Pero dado que no podemos cambiar las reglas de juego debemos aceptarlas y tratar de ganar usando nuestro conocimiento y experiencia. Por ello, es necesario una planificación y cálculos muy detallados antes de invertir y asegurarse de realmente compremos un inmueble que merezca la pena.
Tomar decisiones de cómo gestionar el dinero requiere experiencia y un poco de sangre fría. El riesgo siempre está presente por lo que las decisiones al invertir deben tomarse con cautela y sobre todo confiando en uno mismo.
La experiencia juega aquí un papel importante y conforme más años llevemos practicando menor será el margen de error y más la probabilidad de éxito.
Cuando en Bolsa uno compra una acción hay otra persona en otro lugar que la vende, y ambos piensan que hacen lo correcto.
Decidir por uno mismo
Es importante de tener un criterio propio a la hora de invertir. Invertir basándose en las opiniones de los demás sobre algo desconocido es jugar a la lotería.
En el sector encontramos mucha información procedente de inversionistas, economistas y asesores financieros donde cada uno tiene su opinión y perspectiva diferente sobre en qué y dónde es mejor invertir.
Las decisiones de los “expertos”
Debéis andar con muchísima precaución en el caso de que baséis vuestras decisiones según las recomendaciones de los expertos. Mi recomendación es que hagáis seguimiento de dichas recomendaciones durante semanas y podáis valorar el grado de acierto o desacierto.
Normalmente en la mayoría de los casos dichas valoraciones fallan como una escopeta de feria y que no os sorprenda ver cómo en menos de una semana los análisis cambiado totalmente su opinión sobre una u otra acción.
Esto se debe a los vende humos que hay en el sector donde hay muchos profesionales hablando de inversiones cuando ellos mismos no predican con el ejemplo y descubren que ganan más escribiendo y opinando que realmente invirtiendo.
Sugerencias de inversiones de conocidos o asesores financieros
Si preguntas o alguien cercano quiere darte consejos de inversiones asegúrate de que veas con hechos que lo hace bien. Me gusta compararlo a la situación de cuando vamos al gimnasio. Si quien te da consejos de entrenamientos y ejercicios tiene un buen físico tendrá mayor credibilidad de quien no lo tiene.
Cómo se suelen tomar las decisiones
Normalmente intuimos los movimientos de los mercados como nos pasa con la climatología. Si vemos que hoy hace calor pensamos que mañana hará un tiempo similar, ya que tendemos a actuar por inercia.
Con los mercados ocurre lo mismo, si se observa una tendencia alcista de las últimas semanas por tanto los expertos prevén que la semana siguiente será también alcista…y en la mayoría de los casos suele ser lo contrario.
Nadie sabe cómo actuarán los mercados.
Mi recomendación para decidir
Mi recomendación es la de actuar a contracorriente al resto. Es decir, basarse en el dicho de vender cuando sube y comprar cuando baja.
El Mercado responde a la gran masa y en el caso de Bolsa sólo unos pocos saben moverse a corto plazo para que, independientemente de la tendencia del mercado, ganen dinero. Estos son los denominados tradersprofesionales.
Siempre nos vamos a equivocar y de esos errores es como más vamos a aprender a invertir mejor.
Si has invertido en algo que va mal, tómalo como una experiencia o aprendizaje. El que no arriesga no gana … y tampoco aprende.
Si te arriesgas y sale mal habrás aprendido más que si aciertas. Las lecciones que mejor aprendemos son las que nos cuesta el dinero, pero piensa vas estar más preparado y así seguir forjando tu criterio inversor y acertar cada vez más con tus inversiones.
Entre las empresas que cotizan en Bolsa podríamos decir que hay dos tipos: las que reparten dividendos y las que no. ¿Es por tanto mejor escoger una que reparta frente a una que no lo haga? Pues depende y vamos a verlo en este artículo.
Qué es el dividendo
Es la parte económica que la empresa destina en retribuir al accionista. Es un importe que, habiendo beneficio, se estipula para gratificar al accionista y por tanto reciba una retribución económica.
Tipos de dividendos
De un tiempo atrás sólo había dividendo en efectivo pero desde hace años ahora encontramos dos tipos.
Dividendo en efectivo: es aquel que se ingresa en la cuenta del accionista y es un importe que recibe éste por acción.
Dividendo en acciones: aquellos pagos en especie mediante títulos canjeables por nuevas acciones. Este el problema que ocasiona es que el capital social se diluye más (la tarta ahora tiene más trozos).
Invertir sólo en acciones que repartan dividendo
Descripción del método de inversión en dividendos: básicamente es ahorrar para ir comprando acciones de empresas que paguen dividendos anualmente por las acciones que tengas y a ser posible que la empresa en cuestión tenga el objetivo o “compromiso” de ir incrementando el pago de dividendos cada año. Esta estrategia conlleva varias ventajas e inconvenientes.
Ventajas:
Sencillo: es un método que cualquier persona puede hacer sin grandes conocimientos de Bolsa. Basta con ir comprando cada año más y más acciones y que esas acciones nos vayan ingresando dividendos, los cuales los iremos reinviertiendo en más acciones…
No requiere un trabajo de gestión: como accionista no tienes que lidiar ni con problema de la empresa. Tan sólo es ir gestionando tu cartera, es decir, estar pendiente de la evolución de las acciones y sobre todo de la política de dividendos que la compañía decide cada año.
Inconvenientes:
Duración: Requiere un tiempo muy largo de inversión para ver ciertos frutos. Normalmente la rentabilidad vía dividendos suele rondar el 4-6%. Lo cual ya muchos la consideran una muy buena rentabilidad. Como accionista diré que lo máximo que conseguí de rentabilidad fue del 11% gracias al alto dividendo de SANTANDER durante los años 2012 y 2013 cuando pagaban 0,6€ por acción (actualmente ha bajando al 0,2€ por acción). Esto nos obliga que sacando entre un 4 y 6 % de rentabilidad necesitemos muchísimos años invirtiendo dinero en acciones para realmente tener un pago de dividendos atractivo. Aquí veo mucha gente que utiliza un Excel para predecir o estimar los ingresos para los próximos 20 o 30 años… Cómo no cambia la vida y las empresas en ese tiempo….
Estás en manos de una Junta Directiva: como accionista minoritario no tienes participación en el consejo de la empresa. Estás en manos de que los altos directivos decidan la política de dividendos de la empresa y el curso de la misma. No tienes control. Si una empresa decide no pagar dividendo pues toca aguantarse (ejemplo Telefónica 2012).
No hay negocio que 100 años dure: poner todo nuestro patrimonio en negocios no es lo más estable y seguro a largo plazo dado que las situaciones cambian, las normativas etc, y los primeros afectados son las grandes compañías.
La Bolsa no tiene una tendencia a largo plazo alcista: Esto lo comenté en una entrada y a diferencia de los inmuebles los precios de las acciones no suben siempre a largo plazo. Se mueve siempre dentro de unos máximos y mínimos. Con los inmuebles aunque existen subidas y bajadas en el largo plazo siempre sube.
Mi recomendación es utilizar la Bolsa sólo en la fase de creación de caja y en las edades más tempranas donde puedas asumir más riesgo.
Hoy vamos a hacer un ejercicio rápido, que personalmente me gusta bastante, para valorar un inmueble de cara a la compra o venta poniéndonos en los pies de un inversor.
Es frecuente que nos surja esta duda tanto si vamos a comprar una vivienda como si tenemos pensado venderla. Es un ejercicio rápido y nos dará tanto el precio de compra ideal como un precio de venta justo.
Cómo estimar cuánto vale la vivienda
En nuestro ejercicio no vamos a tener en cuenta factores personales ni tampoco tasaciones externas, nos basaremos en nuestro propio criterio que serán números más realistas.
Para valorar la vivienda nos basaremos en la estimación de rentabilidad que pueda obtener vía alquileres de forma anual.
Esta rentabilidad no será la misma para todos los inversores ya que dependerá de qué grado de riesgo de impagos pueda tener dicho inmueble.
Cual es la rentabilidad deseada
Los inversores en el sector inmobiliario se mueven entre el 4,5% y el 8%. Dentro de este tramo y valorando al mismo tiempo otros factores como tipo de inmueble, facilidad de alquiler, zona etc estaremos en tramos realistas que nos darán un precio real del inmueble.
Por tanto para una rentabilidad del 5% el precio ideal o de referencia de compra sería:
Ingresos vía alquiler de un año / 0,05 = Precio Base
Otros aspectos para precisar el valor de la casa
Tendremos en cuenta otra serie de factores para ajustar el precio de compra o venta con una variación del 10 o 15% sobre el valor obtenido anteriormente. Los elementos son:
Facilidad de alquiler: si el inmueble se queda vacío, ¿cuánto tiempo estimo que estará sin alquilar?
Evolución de la zona: está el inmueble en una zona en crecimiento o es estable. Por ejemplo, la construcción de hospitales, centros comerciales, etc cerca de la vivienda hacen que suba su valor tanto en compra como en alquiler.
Versatilidad: ver si el inmueble versátil para alquilar de alguna otra forma, por ejemplo en vivienda como piso para alquiler vacacional o en los locales comerciales, qué tipo de negocios diferentes pueden montarse en el mismo.
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