El primer paso que hacemos los inversores inmobiliarios (incluso antes de visitar un inmueble) es estimar la rentabilidad que obtendremos vía alquiler.
Puedes calcularlo usando mi plantilla Excel que puedes descargar en el siguiente enlace:
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De forma resumida para este cálculo necesitaremos saber:
La ecuación matemática será:
Ingreso Alquiler Anual / Gastos Totales Compra= % Rentabilidad
Te recomiendo también ver el siguiente vídeo te lo explico de forma más detallada:
Hoy vamos a hacer un ejercicio rápido, que personalmente me gusta bastante, para valorar un inmueble de cara a la compra o venta poniéndonos en los pies de un inversor.
Es frecuente que nos surja esta duda tanto si vamos a comprar una vivienda como si tenemos pensado venderla. Es un ejercicio rápido y nos dará tanto el precio de compra ideal como un precio de venta orientativo.
Para valorar la vivienda nos basaremos en la estimación de rentabilidad que pueda obtener vía alquileres de forma anual.
Esta rentabilidad no será la misma para todos los inversores ya que dependerá de qué grado de riesgo de impagos pueda tener dicho inmueble.
Los inversores en el sector inmobiliario se mueven entre el 4,5% y el 8%. Dentro de este tramo y valorando al mismo tiempo otros factores como tipo de inmueble, facilidad de alquiler, zona etc estaremos en tramos realistas que nos darán un precio real del inmueble.
Por tanto para una rentabilidad del 5% el precio ideal o de referencia de compra sería:
Ingresos vía alquiler de un año / 0,05 = Precio Objetivo
Tendremos en cuenta otra serie de factores para ajustar el precio de compra o venta con una variación del 10 o 15% sobre el valor obtenido anteriormente. Los elementos son:
Principalmente podemos aumentar la rentabilidad de dos formas:
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