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Guía para Reformar Casa SIN Perder Dinero


Tanto si estás pensando en hacer una pequeña reforma en tu casa como si estás pensando en hacer una reforma totalmente integral, os traigo esta magnífica guía que os ayudará a evitar muchísimos problemas de novato (y no tan novatos).

Además, te incluyo dos herramientas de regalo (contrato y Excel) que os ayudará a evitar los problemas más comunes que se cometen a la hora de realizar una reforma.

Por qué se suele hablar tan mal de las reformas

Porque tienen más problemas de los que podáis imaginar. Veréis, afrontar una reforma es algo que ya os adelanto, os puede traer muchísimos quebraderos de cabeza, también muchísimo tiempo y también muchísima pérdida de dinero.

A lo largo de todos los años que llevo en la inversión inmobiliaria me he equivocado cientos de veces y por ello he querido prepararte esta guía para que tú no los cometas. Además, te he preparado un contrato que usaremos más adelante a la hora de formalizar el trabajo con la empresa de reformas, y una plantilla Excel con un calendario tanto en tiempo como en pagos que te va a resultar de súper utilidad para que así vayáis sobre seguro.

pasos más importantes de cara una reforma en casa:

  • Cómo se debe empezar: proyecto
  • Cómo se elige el equipo para la reforma
  • Permisos y licencias
  • La parte de los materiales
  • Si pagamos IVA reducido o el IVA de normal
  • Cuando amortizar esa inversión

Como ves cubrimos todo lo importante y sobre todo me he basado en mi experiencia por lo que si sigues los pasos vas a ver que todo irá sobre ruedas.

Venga, vamos a empezar por lo primero el proyecto.

El proyecto para la reforma

¿Qué es el proyecto? El proyecto es básicamente una materialización de lo que vas a acometer de reforma en tu casa y es llevado a cabo por un profesional externo.

Imagino que tendrás pensado hacer una reforma, ya sea del cuarto de baño o por ejemplo hacer un cambio de distribución como unir el salón y la cocina (que esto se estila mucho).

La primera decisión que vas a tener que tomar es: preparo un proyecto o no.

Te voy a explicar las ventajas y desventajas que tiene cada caso.

La principal desventaja diría yo que es el desembolso. Un proyecto te puede costar desde 500 euros a 3000 euros. Va a depender mucho de la vivienda y de lo que tú quieras acometer en esa reforma. Si estamos hablando de una reforma totalmente integral, evidentemente realizar el proyecto va a tomar mucho más tiempo y por tanto más dinero.

También va a depender mucho de la experiencia que tenga e incluso de la ciudad donde vivas (proyectos en capitales como Madrid o Barcelona se cobran más caros).

Mi primera recomendación aquí sería trabajar con un proyecto bajo el servicio de un profesional. Te ahorrará mucho tiempo y además otra ventaja es que preparará el plano técnico, el cual será la guía para la empresa de reformas a la hora de ejecutar la reforma sabiendo dónde y cómo va cada cosa.

Planos y renderizados en 3D

Normalmente en los proyectos lo primero es preparar los planos, se desplazarán a tu domicilio, tomarán medidas, prepararán los planos, tomarán tu idea de lo que tienes pensado hacer en esa reforma y luego en base a eso, pues ya pueden empezar a trabajar en ese proyecto.

En algunos casos, te ofrecerán el presentarte el proyecto en 3D cosa que si no encarece mucho también te recomiendo, te va a ayudar mucho de cara a visualizar cómo va a quedar antes incluso de hacerlo.

Puede darse el caso que la misma empresa o profesional que te desarrolla el proyecto te dirá que ellos mismos pueden acometer el proyecto, y te pueden ofrecer por ejemplo que si hace la reforma con ello no te cobran el precio de desarrollo del proyecto.

Como elegir la empresa de reformas

Ahora hablaremos de cómo elegir el equipo de trabajo para acometer esa reforma. Te vas a encontrar con alguna de estas situaciones.

Albañil independiente

En una pequeña reforma pequeña como reformar un baño, una habitación etc. Lo que viene a ser una reforma a menor a escala puede hacerse por una persona.

Equipo subcontratado

Otro caso es cuando trabajas con un equipo que es subcontratado. Necesitas de un equipo de dos, tres o cuatro personas dependiendo de lo que necesite tu reforma.

Aquí lo más normal es que haya una persona que actúe como jefe de obra y él subcontrata para tu proyecto a los diferentes profesionales.

Imagina que tu proyecto implica carpintería, electricidad y fontanería. Pues este profesional se encarga de buscar al fontanero, al electricista y al carpintero para que actúen como un equipo sólo para tu proyecto.

Equipo contratado

Y otra tercera opción es cuando contratas una empresa de reformas donde todo su personal están contratados por una misma empresa. No es que los elijan puntualmente para ese proyecto, sino que cada profesional es personal fijo de la empresa.

Cada una de las tres opciones tiene ventajas e inconvenientes pero lo principal es que esta última opción será sin dudas las que te darán el mayor presupuesto, aunque tendrás más garantías de completar la reforma en fecha.

Si optas por un equipo subcontratado puede darse el caso con bastante frecuencia que alguno de los miembros al ser independientes fallen y hagan retrasar al resto.

Consejo: pide muchos presupuestos y referencias de clientes

Pide varios presupuestos a diferentes tipos de empresa, tanto subcontratados como fijos, así podrás valorar partiendo del mismo proyecto la diferencia de precios.

Y como segundo paso cuando estéis viendo proyectos realizados con esa empresa pidáis el contacto de sus clientes que han trabajado con ellos.

Y tú dirás: Pero Miguel Ángel, ¿eso se puede hacer? ¿Llamar a sus clientes? ¡Qué vergüenza! Pues es la mejor forma para realmente saber cómo trabaja esa empresa. Lo que me hubiera ahorrado de disgustos en algunas reformas de haberlo hecho así al comienzo….

Qué se debe planear antes de iniciar una reforma

No vayáis a firmar ningún presupuesto sin dejar bien claro todas las partidas que os voy a detallar a continuación.

Cuáles son las partidas a ejecutar

Esto sería explicar en pasos y procesos la reforma que queremos llevar a cabo. Necesitamos un desglose de actuaciones.

Por ejemplo, queremos unir salón y cocina. Necesitaremos saber todos los pasos, por ejemplo:

  1. Lo primero va a ser tirar tabiques.
  2. Reparación del suelo que hay entre ambas estancias
  3. Tema detallado de cambios en conexiones eléctricas
  4. Tema detallado de cambios en fontanería
  5. etc

Habrá muchas cosas que no se sepan con exactitud hasta que uno ya se meta en faena pero una persona o equipo que tenga cierta experiencia sabrá darte con bastante aproximación cuales son las partidas que va a necesitar ese proyecto.

Plasmar todo en un calendario

¿Y qué es el paso siguiente? Lo vais a plasmar en un calendario de trabajo. Profesionales que tienen experiencia saben estimar con mucha precisión qué tiempo puede tomar cada una de las actuaciones.

Si quieres puedes usar la plantilla que te dejo para descargar.

Gracias al calendario podrás tener una visibilidad con más precisión de fechas y estimación de finalización de obra y evitar retrasos, algo que ocurre con un 90 por ciento de posibilidad.

Qué hacer en caso de retrasos

Lo importante es que para ti los retrasos NO supongan un sobrecoste.

Quiero hacer un matiz importante y es que veréis que prácticamente ninguna empresa de reformas o casi ninguna os va a dar una fecha comprometida de entrega ya que es muy probable que surjan imprevistos.

Definir el calendario de pagos

Debéis definir junto con el calendario de ejecución un calendario de pagos. Lo más normal es que antes de acometer la reforma os pidan una parte del presupuesto. Dirán “x porcentaje al comienzo de la obra, x a la mitad y x al final”.

No dejes nada de esto sin cerrar al igual que las fechas en las que se producirán los pagos acordes al trabajo realizado. Cuando tengamos realizado esto yo te voy a desembolsar esto.

Definir costes de imprevistos o cambios

Por último, va a surgir con muchísima posibilidad algún cambio sobre la marcha o modificaciones. Esas modificaciones son importantes que las dejáis contempladas con un precio de hora extra trabajada.

En los imprevistos es cuando peores ratos podéis llevaros. Pueden que algunos sean por cambios voluntarios y otros por accidentes. En cualquier caso, es un error muy común no definir este coste extra y luego llegan los sobre gastos exagerados que os amargarán la reforma.

Acordaros, todo se puede negociar.

Costes de materiales

Puede que lo hayas pensado y en tu presupuesto ya esté incorporado la selección de materiales, pero mi recomendación es dejar los costes de los materiales aparte, separada del presupuesto de ejecución de la obra.

Hay muchas empresas de reformas que le interesa incorporar el coste de los materiales porque a lo mejor tienen convenios, tienen contratos con empresas que provean materiales y ellos también se ganan un margen extra.

Qué IVA aplicar en la reforma

Siguiente cuestión es la factura que os hará la empresa de reformas. ¿Va con un IVA normal o reducido del 10%?

Podrás aplicar el IVA reducido si:

  • Es tu vivienda habitual y es de uso particular actuando como persona física.
  • En la comunidad de vecinos si la reforma se ha realizado en el mismo edificio donde se encuentran las viviendas.
  • No has realizado reforma previa en los últimos dos años.
  • El coste de los materiales no puede superar el 40% del importe del servicio de reformas.

¿Y si es una vivienda para alquilar que tienes como inversión inmobiliaria?

En ese caso tendrás que abonar el 21% de IVA, no podrán aplicarte el reducido del 10%.

Amortizar la reforma

Una vez que hayáis completado la reforma no olvides guardar la factura porque podrás amortizarla. Además, si decides vender la propiedad el día de mañana ese importe reduce la ganancia patrimonial ya que supone un gasto, tanto si es vuestra vivienda habitual o incluso como una inversión. Podréis así reducir el impuesto que pagaréis por la ganancia patrimonial.

Solicitud de permisos: licencia de obra y comunidad

Otro aspecto importante de cara a evitar posibles problemas es el tema de los permisos y tasas. Pero ¿a quien le tenemos que pedir permiso en el primer momento?

Licencia de obra menor

Aquí hay que distinguir dos tipos de licencias, lo que viene a ser una licencia de obra menor que es la más común, cuando digamos se hacen pequeñas reformas y no se está modificando estructura o distribución de la vivienda.

Tendréis que ir al Ayuntamiento, seguramente con cita previa y tendréis que aportar la siguiente documentación.

  • Lo primero va a ser el presupuesto que os haya preparado la empresa de reforma.
  • En base a ese presupuesto os van a hacer pagar unas tasas.
  • Solicitud formalizada del ayuntamiento con explicación del proyecto a realizar
  • Fotos del estado actual
  • Planos

Esta documentación puede variar dependiendo del ayuntamiento.

Licencia de obra mayor

Y por otra parte tenemos lo que viene a ser la licencia de obra mayor, que en ese caso sí que tendrá que ir firmada por un arquitecto técnico junto con un proyecto completo.

Ojo: si empezáis la obra sin permiso y algún vecino o alguien se queja llamando a la policía y no tenéis el permiso sellado por el Ayuntamiento os ocasionará un problema.

Solicitud de contenedor de escombro

También en esa cita es posible que os pregunten si vais a solicitar lo que viene a ser contenedores para tirar escombro Si es así o bien lo hacéis vosotros o normalmente lo hará la propia empresa de reformas la que haga este trámite por el cual también habrá que pagar unas tasas.

Permiso a la comunidad

Y, por otra parte, ¿a quién tenemos que pedir permiso? A la comunidad. ¿Por qué? Porque ahí es muy frecuente que la comunidad tenga cierta normativa y procesos ya establecidos en todo lo que viene a ser reforma en cualquier tipo de vivienda, desde período en que, por ejemplo, no se puede hacer reforma, cuál es el protocolo, si hay que pagar algún tipo de trámite por hacer una reforma en esa comunidad…. informaros bien en ese punto.

Conclusión

Con estos aspectos clave junto con el contrato y calendario de trabajo y pagos tu porcentaje de sorpresas y disgustos se reduce enormemente. Felicidades, vas a ahorrarte muchos problemas por lo que he pasado yo 🙂

Espero que esta guía te haya resultado de utilidad. Si conoces a alguien que vaya a aventurarse en el proceso puedes recomendar la guía a través de los botones de redes sociales que verás aquí abajo.

¡Feliz reforma!