El primer paso que hacemos los inversores inmobiliarios (incluso antes de visitar un inmueble) es estimar la rentabilidad que obtendremos vía alquiler.
Puedes calcularlo usando mi plantilla Excel que puedes descargar en el siguiente enlace:
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De forma resumida para este cálculo necesitaremos saber:
- Cuál es el total de gastos de compra de ese inmueble
- El ingreso vía alquiler que obtendremos del mismo durante un año
La ecuación matemática será:
Ingreso Alquiler Anual / Gastos Totales Compra= % Rentabilidad
Te recomiendo también ver el siguiente vídeo te lo explico de forma más detallada:
Cómo estimar cuánto vale la vivienda según su rentabilidad
Hoy vamos a hacer un ejercicio rápido, que personalmente me gusta bastante, para valorar un inmueble de cara a la compra o venta poniéndonos en los pies de un inversor.
Es frecuente que nos surja esta duda tanto si vamos a comprar una vivienda como si tenemos pensado venderla. Es un ejercicio rápido y nos dará tanto el precio de compra ideal como un precio de venta orientativo.
Para valorar la vivienda nos basaremos en la estimación de rentabilidad que pueda obtener vía alquileres de forma anual.
Esta rentabilidad no será la misma para todos los inversores ya que dependerá de qué grado de riesgo de impagos pueda tener dicho inmueble.
Definimos el precio según la rentabilidad deseada
Los inversores en el sector inmobiliario se mueven entre el 4,5% y el 8%. Dentro de este tramo y valorando al mismo tiempo otros factores como tipo de inmueble, facilidad de alquiler, zona etc estaremos en tramos realistas que nos darán un precio real del inmueble.
Por tanto para una rentabilidad del 5% el precio ideal o de referencia de compra sería:
Ingresos vía alquiler de un año / 0,05 = Precio Objetivo
Otros aspectos para precisar el valor de la casa
Tendremos en cuenta otra serie de factores para ajustar el precio de compra o venta con una variación del 10 o 15% sobre el valor obtenido anteriormente. Los elementos son:
- Facilidad de alquiler: si el inmueble se queda vacío, ¿Cuánto tiempo estimo que estará sin alquilar?
- Evolución de la zona: está el inmueble en una zona en crecimiento o es estable. Por ejemplo, la construcción de hospitales, centros comerciales, etc cerca de la vivienda hacen que suba su valor tanto en compra como en alquiler.
- Versatilidad: ver si el inmueble versátil para alquilar de alguna otra forma, por ejemplo en vivienda como piso para alquiler vacacional o en los locales comerciales, qué tipo de negocios diferentes pueden montarse en el mismo.
Como aumentar la rentabilidad
Principalmente podemos aumentar la rentabilidad de dos formas:
- Cambio de forma de uso: por ejemplo cambiando de alquiler de larga duración a alquileres por temporada. Es un tipo de alquiler que se ha hecho popular en la última década y consiste en alquilar la vivienda por día, semanas o meses.
- Hacer reforma: puede ser parcial o integral, en donde al mejorar su aspecto, distribución, materiales etc incrementaremos nuestros ingresos mensuales vía alquiler.
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