Aspectos Clave Antes de Pedir Hipoteca

¿Quieres comprar vivienda para uso personal o como inversión y está sonando la palabra Hipoteca dentro del proceso? Es correcto, el 99% de las personas que compra su primer inmueble lo hace con hipoteca y hoy quiero explicarte para que entiendas perfectamente todo lo necesario para conseguir la mejor para ti.

Y es que una decisión que nos condiciona para los próximos 20 o 30 años es tan importante que hay que prepararse bien. Es por ello que en este artículo trataré todos los aspectos que conlleva el solicitar una hipoteca.

Vas a entender la lógica de este tipo de préstamos, cómo se solicita, qué aspectos son más importantes de cara a la negociación (sí, aquí también hay que negociar) con el Banco.

Cada día se solicitan una media de 1.000 préstamos hipotecarios en España y en la mayoría de los casos las personas comenten errores simplemente por no haberse informado antes.

Verás que cuando termines de leer el artículo estarás tan preparado que agradecerás el tiempo invertido y sobre todo el dinero que ahorrarás dando los pasos correctos.

Que es la hipoteca

La hipoteca básicamente es un préstamo con el banco. Lo que le caracteriza principalmente con otro tipo de préstamos, por ejemplo los préstamos personales, es que se usan para comprar inmuebles, ya sea una vivienda, un local comercial, una oficina…..

Como ya te estarás la mayoría de las veces las personas lo solicitan para comprar su vivienda habitual y de hecho la mayor parte de las familias sólo piden una hipoteca en su vida (salvo los que piden una segunda para la casa en la playa…) J

Características

El préstamo hipotecario, o dicho comúnmente “la hipoteca”, se amortiza cada mes, es decir, cada mes el banco te cobrará la cuota fijada como cuota de esa hipoteca.

Este tipo de préstamo tiene varias peculiaridades.

La primera es que el banco toma como aval el propio bien inmueble, es decir, que en caso de que el préstamo en algún momento dejase de pagarse, el banco procederá a iniciar un proceso legal por impago con el objetivo de tener la propiedad del inmueble. Es lo que se denomina ejecución hipotecaria.

Esta condición es intrínseca a este tipo de préstamos, es decir, sea el banco que sea todos tendrán esa garantía de que, si dejas de pagarles por algún motivo, empezarán el proceso para tomar el inmueble para así poder venderlo y así liquidar las deudas pendientes.

Otro aspecto importante es que como todo préstamo está sujeto a un interés el cual es el coste de que el banco te haya prestado ese dinero. Hablaré sobre el interés un poco más abajo.

Duración de la hipoteca

El préstamo hipotecario como digo se usa para comprar inmuebles y éstos como ya habrás comprobado son de gran importe. Actualmente en España el importe medio de la hipoteca se sitúa en unos 130.000€, puedes ver este informe de este año en la web del Instituto Nacional de Estadística .

Siendo por tanto de tanto dinero la hipoteca se solicita con el objetivo de ir pagándolo poco a poco durante muchos años. Lo más habitual es que se soliciten para 20 o 30 años. La duración mínima que fijan muchos bancos es de 10 años y el importe mínimo suele rondar los 30.000€.

Por tanto, si tienes en mente comprar un inmueble por debajo de ese importe lo más probable es que no te hagan un préstamo hipotecario si no otro tipo de préstamo.

Cómo se amortiza la hipoteca

Como he mencionado la hipoteca se va pagando mes a mes, a esto se le denomina amortizar la hipoteca. Antes he mencionado que el préstamo hipotecario tiene un interés, pues bien, cuando el banco nos cobra una cuota mensual del préstamo de la hipoteca este importe tiene dos partes:

  • Capital: es la parte del importe del préstamo que estamos devolviendo
  • Intereses: lo que abonamos por habernos dejado el dinero, pero no es la parte del préstamo principal

El sistema que aplican para los préstamos hipotecarios sigue el denominado sistema francés en donde al principio del periodo del préstamo pagamos más intereses y menos capital y al final del préstamo más capital y menos intereses.

Este sistema beneficia muchísimo como te imaginarás al banco y no a ti. Para que lo entiendas toma este ejemplo.

El banco te presta 100.000€ para comprar una casa y por haberte prestado el dinero te cobra un 3% de interés. Ese interés lo aplica cada mes sobre el importe que te quede pendiente de pagar de esos 100.000€.

Supongamos que la cuota mensual que vas a pagar es de 400€. De esos 400€ durante los primeros años la mayor parte serán intereses y poco capital. Pongamos 300€ de interés y 100€ de capital.

Por tanto, después del primer mes del importe de la hipoteca sólo has conseguido descontar 100€. ¡¿Pero si me han quitado 400€?! Te estarás preguntando. Pues sí, 300€ como son intereses es dinero para el banco que no cuenta como amortización.

Esto lo verás en el llamado cuadro de amortización.

El cuadro de amortización

Cuando estás solicitando una hipoteca a la hora de ver las condiciones te darán el denominado cuadro de amortización que es el desglose de lo que pagarás durante la vida del préstamo. Este cuadro muestra los futuros pagos por meses desglosando capital e intereses.

Aquí es cuando te darás cuenta de lo que te acabo de contar en el ejemplo y la cantidad de dinero que vas a pagar en intereses, especialmente durante la primera mitad del préstamo.

Nuestro primer objetivo el cual te adelanto aquí será ir amortizando capital siempre que sea posible durante los primeros años puesto que será cuando evitemos pagar tanto dinero por los intereses.

Esto será una de las condiciones que tendremos que negociar con el banco: la cancelación parcial del préstamo sin intereses. Lo veremos con detalle un poco más abajo.

EL TIN y TAE

Cuando estés en proceso de investigación sobre hipotecas verás que muestran dos intereses, el TIN y el TAE. Con el TIN lo que vemos es en realidad lo que cobra el banco por el dinero prestado mientras que el TAE engloba todos los gastos financieros del préstamo. Por tanto, fíjate siempre en el TAE a la hora de comparar hipotecas.

Importe de entrada

Otro concepto que también escucharás es ¿cuánto debo aportar de entrada para comprar la vivienda? Esto es el porcentaje de dinero que el banco exige que aportes tú para poder darte la hipoteca.

Actualmente lo más común es que el banco te cubra con la hipoteca el 80% del importe de compra o de tasación (ahora te hablo de esto), es decir, si por ejemplo vas a comprar una vivienda que te cuesta 100.000€ debes aportar 20.000€ de tu bolsillo y el banco te prestará los 80.000€ restantes. Esto es como digo lo más habitual para compras de primera vivienda (la casa donde vivirás).

Si tienes un perfil muy bueno para el banco, esto es unos ingresos mensuales altos y recurrentes, puede que te financien incluso el 90% ya que tienes muchas garantías de ser buen pagador.

Para segundas viviendas (casas donde no vives habitualmente) el banco suele financiar el 70% por lo que te exigirá una entrada al menos del 30%.

¿Qué bancos dan el 100% de la hipoteca?

No es nada habitual, pero puedes encontrar algunos bancos que te financien el 100% del importe de la hipoteca. Esto suele ser cuando es un inmueble que pertenece al propio banco y que tienen en su balance una amortización muy alta. Estos inmuebles suelen provenir de desahucios.

Los 3 requisitos para conseguir la hipoteca

El primero es que el banco vea que puedes devolverle el dinero cada mes. El negocio de los bancos es prestar dinero y lo que quieren es dejárselo a personas que tengan la mayor probabilidad de devolvérselo, o dicho a la inversa, la menor probabilidad de impagos.

Te adelanto que pedir una hipoteca no es un trámite agradable, o por lo menos, no escucharás personas contando lo maravilloso que es la experiencia. El banco te pedirá todo sobre ti: tus nóminas, las últimas declaraciones de la renta, si tienes ingresos extras, qué deudas tienes con otro banco (por ejemplo, algún préstamo de un coche), si estás casado, soltero…

Con todos estos datos el banco calcula qué capacidad de endeudamiento tienes. Si ve que tienes buena capacidad de ahorro, no tienes cargas u otros préstamos y además llevas muchos años con trabajo entonces te podrá prestar el dinero. Si por el contrario no tienes estabilidad laboral, nada de ahorros y ya cuentas con préstamos el banco te denegará darte dinero.

Toda tu información la recopilan y preparan un reporte interno con el que desde el departamento de riesgos aprueban o no la operación.

El 30% de tus ingresos

Si tienes una capacidad de poder pagar la hipoteca con al menos el 30% de tus ingresos tendrás una ratio favorable para el banco.

Aquí es importante que cuando vayas a pedir una hipoteca tengas toda tu documentación lista. Extractos bancarios, nóminas, declaraciones de la renta y si cuentas o no con otros préstamos o ingresos extras (alquileres de otros inmuebles, por ejemplo).

El segundo es que el inmueble que quieres comprar tiene que tener una tasación del al menos el importe que le estás solicitando.

La tasación la realizan empresas externas a los bancos y éstas hacen un estudio completo tanto de la vivienda por dentro como por ubicación. Una vez ellos tienen la tasación bancaria lo comparan con el precio al que tienes pensado comprarla.

Si quieres comprar una vivienda de 100.000€ pero la tasación bancaria es de 80.000€ no te prestarán más del 80% de dicha tasación.

Nota: fíjate que además de cobrarte un montón de dinero por los intereses además los bancos se ponen exquisitos.

El tercer requisito para que te den la hipoteca para la vivienda es que ésta no tenga algún tipo de falla o servidumbre. Estos aspectos hacen inviable el poder solicitar el seguro y por tanto la hipoteca. El banco quiere poder recuperar el inmueble en caso de impago con las mayores garantías posibles y por tanto a la hora de la tasación se asegura que no esté afectado por ninguno de estos factores.

Aspectos clave para negociar en la hipoteca

Al solicitar una hipoteca existe la posibilidad de negociar con el banco tratando de minimizar comisiones y pagos. Existen varios aspectos clave para evitar o reducir las comisiones que normalmente cobran los bancos en este tipo de préstamos:

Comisión de apertura

Es un porcentaje que el banco aplica como comisión por simplemente iniciar el préstamo. Suele ser un porcentaje inferior al 1% y aplica sobre el importe solicitado. Esta comisión ya te adelanto que la negocies al 0% puesto que hay muchos bancos que no la cobran.

Comisión por cancelación parcial

Durante la vida del préstamo podremos hacer aportaciones para ir reduciendo la hipoteca. Esto es algo muy útil y que te recomiendo, especialmente durante los primeros años de la hipoteca.

Con la cancelación parcial lo que haces es directamente hacer aportaciones que reducen el capital por lo que conseguirás pagar menos intereses. Esta comisión se puede negociar por lo que también te recomiendo ir a por el 0%.

¿Amortizar hipoteca en plazo o cuota?

Cuando cancelas parcialmente tienes dos opciones:

  • Reducir el plazo (la duración del préstamo)
  • Reducir la cuota manteniendo la misma duración

Aquí te recomiendo encarecidamente reducir la duración en lugar de la cuota. Si reduces la cuota seguirás generando intereses durante la vida del préstamo.

Comisión por cancelación total

Es cuando de golpe cancelamos el importe que queda por pagar de la hipoteca. Esta comisión es la más difícil de negociar y los bancos saben que es la que más le interesa. El motivo es que si decides vender la vivienda en algún momento el banco se asegura que cobra esta comisión. En este caso trata de que ésta sea lo menor posible.

Tipo de interés fijo o variable

A la hora de pedir nuestra hipoteca existe la posibilidad de pedir el interés fijo o variable. La principal diferencia entre uno y otro es como dice la palabra el “fijo” nos aplicará un mismo interés durante toda la vida del préstamo mientras que el otro variará en función del Euribor. Por tanto, en el tipo variable las cuotas podrás subir o bajar en función de este índice de referencia.

Mi recomendación es dada la situación actual y la mayor facilidad de planificación de cara a futuro, que escojáis el tipo fijo para vuestra hipoteca.

Interés bonificado

Esta nueva modalidad que tienen los bancos es que nos dan un tipo fijo pero bonificado. Por ejemplo, el tipo de interés es fijo al 3,00% bonificado al 2,00%.

Lo que quiere decir es que tendrás un 2% siempre y cuando cumplas los requisitos que te den para que del 3% te lo bajen al 2%. Normalmente estos requisitos son ingresar la nómina, domiciliar los recibos, tener el seguro de vida con ellos, usar la tarjeta de crédito varias veces al mes…

Revisa bien este aspecto ya que en muchos casos los requisitos son algo complicados de conseguir y por tanto no tendrás el mínimo interés.

Formalización de la hipoteca en el notario

Todas estas condiciones que te he mencionado las firmarás en el notario previamente a la escritura de propiedad. Cuando solicitas una hipoteca se realizan dos escrituras: una por la propia hipoteca donde salen todas las condiciones, intereses, amortizaciones… y otra por la compra de la vivienda.

Cancelación hipotecaria

Cuando termines de pagar la hipoteca, ya sea anticipadamente o cumpliendo el plan inicial de amortización tendrás que hacer un último trámite y también asumir un último gasto: cancelar la hipoteca.

Este trámite lo que hace es declarar ante notario que has devuelto el préstamo hipotecario al banco y esto quedará posteriormente reflejado en el registro de la propiedad. De este modo al solicitar una nota simple de la vivienda ya aparecerá “sin cargas”.

Tendrás que solicitar un certificado de saldo de deuda cero al banco y con él ir al notario para hacer la escritura de cancelación.

Es importante que hagas este trámite puesto que si no lo haces seguirá apareciendo tu vivienda con hipoteca pendiente a pesar de que ya has terminado de pagarla. Esto es necesario si por ejemplo necesitas pedir algún tipo de préstamo u otra hipoteca.

Segunda hipoteca y siguientes

¿Qué hacer si ya tienes una hipoteca y quieres una segunda? En este caso ya de entrada tienes un perfil peor para el banco puesto que ya tienes cargas. Aquí harán un análisis como al comienzo, pero para la segunda hipoteca te pedirán un desembolso de entrada mayor (estima el 30 o 40%).

Otros gastos al comprar

si estás pensando en comprar o invertir en vivienda te recomiendo que leas mi artículo sobre los gastos e impuestos al comprar vivienda que te será de ayuda para estimar el dinero que tendrás que tener disponible en el momento de comprar.

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