¿Quieres comprar vivienda y tienes muchas dudas sobre la Hipoteca? Tranquilo, es lo normal.
👉 El 99% de las personas que compra casa lo hace con hipoteca y nadie nos ha explicado antes como hacerlo correctamente.
Y es que es firmar una Hipoteca es un contrato muy serio y que sus condiciones duran 20, 30 o 40 años por lo que es importante documentarse bien.
Ten en cuenta que cada día se solicitan una media de 1.000 préstamos hipotecarios en España y en la mayoría de los casos las personas comenten errores simplemente por no haberse informado correctamente o dejarse llevar por el asesor equivocado.
Es por ello que en este artículo trataré los aspectos más importantes que conlleva el solicitar una hipoteca y daré respuesta a las preguntas más frecuentes para ayudarte en el proceso.
Durante la guía usaremos algunas herramientas Excel que te explico al detalle que te ayudarán. Descárgatelas haciendo clic en el siguiente botón, las verás dentro del Pack.
Qué vamos a ver en esta guía
En esta guía podrás:
- Entender la lógica de este tipo de préstamos
- Qué aspectos evalúa el Banco para aprobar o denegar el préstamo
- Elementos como TAE, TIN y cuadro de amortización
- Qué comisiones son más importantes de cara a la negociación con el Banco
- Qué es la amortización parcial y qué opción interesa más
- Dar respuesta a las preguntas más frecuentes que me hacen sobre hipotecas
Qué es un préstamo hipotecario
La hipoteca es un tipo de préstamo que pedimos al banco para comprar un inmueble, normalmente nuestra vivienda, aunque también se usa para comprar otro tipo de inmuebles como un local comercial, una oficina, una nave etc.
Como ya te estarás imaginando la mayoría de las veces las personas lo solicitan para comprar su vivienda habitual y de hecho, según las estadísticas, la mayor parte de las familias sólo piden una hipoteca en su vida.
Características principales
La primera es que el banco toma como garantía de cobro el propio bien inmueble, es decir, que en caso de que el préstamo en algún momento durante su duración dejase de pagarse, el banco procederá a iniciar un proceso de desahucio con el objetivo de adquirir la propiedad para así venderlo y recuperar su deuda.
Es lo que se denomina ejecución hipotecaria.
El tipo de interés
La segunda característica es que como todo préstamo está sujeto a un interés. Este tipo de interés es el coste financiero que cobra el banco por habernos prestado el dinero.
Un aspecto positivo es que el tipo de interés para un préstamo hipotecario es menor que el que tienen otro tipo de préstamos como por ejemplo los préstamos personales.
EL TIN y TAE
Cuando estés en proceso de investigación sobre hipotecas verás que muestran dos tipos de interés, el TIN y el TAE.
Con el TIN lo que vemos es en realidad lo que cobra el banco por el dinero prestado mientras que el TAE engloba todos los gastos y comisiones financieros del préstamo.
Tipo de interés fijo o variable
A la hora de pedir nuestra hipoteca existe la posibilidad de pedir el interés fijo o variable.
La principal diferencia entre uno y otro es como dice la palabra el “fijo” nos aplicará un mismo interés durante toda la vida del préstamo mientras que el otro variará y se actualizará cada año en función del Euribor. Por tanto, en el tipo variable las cuotas podrás subir o bajar en función de este índice de referencia.
Interés FIJO bonificado
Seguramente hayas escuchado también esta nueva modalidad que tienen los bancos en donde nos ofrecen un tipo fijo pero bonificado o condicionado.
Digamos que has visto un 2% que bonificado baja al 1,5%. Lo que quiere decir es que tendrás un 1,5% siempre y cuando cumplas los requisitos o condiciones.
Normalmente estos requisitos son domiciliar la nómina, los recibos de suministros (luz, agua), tener el seguro de vida con ellos, usar la tarjeta de crédito varias veces al mes…
Revisa bien este aspecto ya que en muchos casos los requisitos son algo complicados de conseguir y por tanto no tendrás el mínimo interés.
Duración de la hipoteca
El importe medio de la hipoteca en España se sitúa en torno los 150.000€. Al ser tanto dinero la hipoteca se solicita con el objetivo de ir pagándolo poco a poco durante muchos años.
👉 Pero ten cuidado ya que como verás en el cuadro de amortización estirar más años conlleva pagar mucho más dinero en intereses.
Lo más habitual son entre 20 y 30 años aunque también existen hipotecas a 40 años. Aquí lo importante es que al calcular la cuota podamos estimar que es un importe que podremos afrontar cada mes.
La duración mínima de un préstamo hipotecario es de 10 años y el importe mínimo 30.000€. Si tienes en mente comprar un inmueble por debajo de ese importe lo más probable es que te hagan un préstamo personal.
La cuota
La tercera característica es que se paga cada mes mediante una cuota fija.
Esta cuota la componen dos partes:
- La parte de capital que es la que amortiza el préstamo. Es la cantidad que reduce el monto prestado.
- La parte del interés que es la que nos cobra el banco por habernos prestado el dinero.
👉 El tipo de sistema de amortización que aplican en los préstamos hipotecarios es el sistema francés donde en el importe de la cuota la parte de intereses es mayor al comienzo del préstamo y menor al final.
Para el cálculo de esta cuota necesitamos saber el
- El importe total del préstamo
- La duración en años
- El tipo de interés
Puedes descargarte mi herramienta de Cuadro de Amortización de Hipoteca que está dentro de mi pack gratuito para estimar la cuota en tu caso así como el total de intereses del préstamo.
El cuadro de amortización
Si te has descargado la herramienta ya habrás visto el denominado cuadro de amortización que es el desglose de lo que pagarás durante la vida del préstamo. Este cuadro muestra los futuros pagos por meses desglosando capital e intereses.
Aquí es donde podemos ver dentro de cada cuota qué parte se destina a capital para reducir el préstamo y qué parte a intereses. Como habrás comprobado durante los primeros años es cuando más intereses pagamos.
Importe de entrada
👉 La entrada es el dinero que pones de tus ahorros para la compra de la vivienda.
Una duda muy común es ¿Cuánto tengo que aportar de entrada para que me den la hipoteca?
Al comprar tu primera vivienda lo más habitual es que el banco te cubra el 80% del importe de compra, si por ejemplo vas a comprar una vivienda que te cuesta 100.000€ el banco te financiará 80.000€ y por tu parte deberás aportar los 20.000€ restantes
Hay casos donde pueden financiarte un peso mayor:
- Si tienes unos ingresos netos mensuales altos (+2.500€)
- Si tienes bastante estabilidad laboral (funcionario)
- Comprar algún inmueble que pertenece a ese Banco llegando en estos casos a veces hasta el 100%
En el caso de hipoteca para segunda vivienda (casas donde no vives habitualmente) el banco reduce el peso y suele financiar el 70% por lo que te exigirá una entrada del 30%.
Los requisitos para conseguir la hipoteca
Existen 3 aspectos que deben de cumplirse para que se apruebe la hipoteca.
La tasa de esfuerzo
👉 Para conseguir la hipoteca el primer requisito es que el banco compruebe que puedes pagar las cuotas cada mes.
Ten en cuenta que el negocio de los bancos es prestar dinero y lo que quieren es dejárselo a personas que tengan la mayor probabilidad de devolvérselo, o dicho a la inversa, la menor probabilidad de impagos.
Para analizar tu perfil el banco te pedirá: tus nóminas, las últimas declaraciones de la renta, si tienes ingresos extras, qué deudas tienes con otro banco, estado civil, informe de la vida laboral..
Con todos estos datos el banco calcula qué capacidad de endeudamiento tienes. Si ve que tienes buena capacidad de ahorro, no tienes otros préstamos bancarios y además tienes una estabilidad laboral te dará un mejor perfil.
También tengo, si lo prefieres, un curso completo online en formato vídeo y con más herramientas, entre ellas la herramienta de cálculo para estimar tu perfil. Te dejo el enlace para que le eches un ojo.
El valor de tasación
👉 El segundo es que el inmueble que quieres comprar tiene que tener una tasación del al menos el importe que le estás solicitando.
Con esto lo que pretende el banco es asegurarse que el valor de mercado de la propiedad en caso de que llevaste a cabo la ejecución hipotecaria le permita recuperar todo el dinero prestado.
Qué es la tasación bancaria
La tasación la realizan empresas externas a los bancos y éstas hacen un estudio completo tanto de la vivienda por dentro como por ubicación. Una vez ellos tienen la tasación bancaria lo comparan con el precio al que tienes pensado comprarla.
Si quieres comprar una vivienda de 100.000€ pero la tasación bancaria es de 80.000€ no te prestarán más del 80% de dicha tasación.
sin fallas ni servidumbre
El tercer requisito para que te den la hipoteca para la vivienda es que ésta no tenga algún tipo de falla o servidumbre. Estos aspectos hacen inviable el poder solicitar el seguro y por tanto la hipoteca.
El banco quiere poder recuperar el inmueble en caso de impago con las mayores garantías posibles y por tanto a la hora de la tasación se asegura que no esté afectado por ninguno de estos factores.
Aspectos clave que negociar en la hipoteca
Al solicitar una hipoteca existe la posibilidad de negociar con el banco para tratar de de minimizar las comisiones. Las comisiones vinculadas a una hipoteca son:
Comisión de apertura
Es un porcentaje que el banco aplica como comisión por simplemente iniciar el préstamo. Suele ser un porcentaje inferior al 1% y aplica sobre el importe solicitado.
Comisión por cancelación parcial
Durante la vida del préstamo podremos hacer aportaciones al capital para ir reduciendo el total del préstamo. Esto es algo muy útil y que te recomiendo, especialmente durante los primeros años de la hipoteca.
👉 Con la cancelación parcial lo que haces es directamente hacer aportaciones que reducen el capital por lo que conseguirás pagar menos intereses.
Comisión por cancelación total
Es cuando de golpe cancelamos el importe que queda por pagar de la hipoteca. Esta comisión es la más difícil de negociar y los bancos saben que es la que más le interesa. El motivo es que si decides vender la vivienda en algún momento el banco se asegura que cobra esta comisión. En este caso trata de que ésta sea lo menor posible.
Estas comisiones están ligadas a la parte que veremos a continuación de amortización.
Amortización de la hipoteca
Existen dos tipos de amortización:
- Amortización parcial que es cuando adelantamos parte del dinero que le debemos al banco.
- Amortización total donde cancelamos totalmente la hipoteca en un sólo pago (normalmente cuando vendemos el inmueble).
En la parcial lo que hacemos es hacer más pequeño el préstamo que tenemos con el banco y por tanto no pagaremos intereses de ese dinero ya que estaremos devolviendo de la parte de capital directamente al banco.
¿Cuánto ahorras amortizando parcialmente?
El ahorro es lo que te permitirá amortizar hipoteca ya que no podrás pedir un préstamo para amortizar hipoteca (suena obvio pero lo aclaro). Pero es posible que no sepas si realmente merece la pena.
Un inversor lo que pensaría es qué rentabilidad le sacaría a ese dinero y si es mayor que el coste del dinero entonces mejor invertir.
👉 Pero también hay veces que lo que quieres es reducir la deuda ya que de esa forma también estarás obtenido una rentabilidad: la del dinero por la que no pagas intereses.
Para hacer este cálculo he preparado en la tabla la estimación de dinero que ahorras cuando amortizas hipoteca para de ese modo poder calcular en tu caso particular.
Dado que actualmente el ahorro no está bonificado en el banco y si no tienes pensando invertir en ese caso sí que deberías de amortizar hipoteca.
¿Amortizar hipoteca en plazo o cuota?
Cuando cancelas parcialmente tienes dos opciones:
- Reducir el plazo (la duración del préstamo)
- Reducir la cuota manteniendo la misma duración
Formalización de la hipoteca en el notario
Todas estas condiciones que te he mencionado las firmarás en el notario previamente a la escritura de propiedad. Cuando solicitas una hipoteca se realizan dos escrituras: una por la propia hipoteca donde salen todas las condiciones, intereses, amortizaciones… y otra por la compra de la vivienda.
Cancelación hipotecaria
Cuando termines de pagar la hipoteca, ya sea anticipadamente o cumpliendo el plan inicial de amortización tendrás que hacer un último trámite y también asumir un último gasto: cancelar la hipoteca.
Este trámite lo que hace es declarar ante notario que has devuelto el préstamo hipotecario al banco y esto quedará posteriormente reflejado en el registro de la propiedad.
👉 De este modo al solicitar una nota simple de la vivienda ya aparecerá “sin cargas”. Tendrás que solicitar un certificado de saldo de deuda cero al banco y con él ir al notario para hacer la escritura de cancelación.
Es importante que hagas este trámite puesto que si no lo haces seguirá apareciendo tu vivienda con hipoteca pendiente a pesar de que ya has terminado de pagarla. Esto es necesario si por ejemplo necesitas pedir algún tipo de préstamo u otra hipoteca.
Comparar hipotecas para elegir
Llegados a este punto ya debes de comenzar a entender el funcionamiento de los préstamos hipotecarios y por tanto estás listo para empezar a hacer tu estudio de mercado. Porque como te dije al comienzo de la guía es importante documentarse y luego comparar.
Ante la pregunta de cuál es la mejor hipoteca siempre respondo que depende del mes. Los bancos van sacando promociones diferentes dependiendo del mes y época por lo que no siempre es el mismo banco el que ofrece la mejor hipoteca.
Para ello te recomiendo usar un comparador de los muchos que encontrarás en Internet.
Preguntas frecuentes
En esta sección voy añadiendo aquellas preguntas que me hacéis para daros respuesta tanto a vosotros como a otras personas que pudiera interesarles.
¿A cuántos años debería PONER la hipoteca: 15, 20 o 30?
Para ello calcula la cuota y mira con qué importe te sentirías más cómodo. Recuerda que más años conlleva un mayor pago de interés. Trata de ir amortizando parcialmente siempre que sea posible.
¿Cómo puedo calcular los gastos de apertura?
Estos gastos suelen ser:
- La tasación del inmueble
- Los gastos de gestoría
- Gastos de notaría
Los importes los tienes estimados en mi Excel de cálculo de gastos e impuestos en la compra de vivienda que verás más abajo.
¿puedo vender mi casa si está hipotecada?
Sí. Aquí ten en cuenta:
- Que el importe de venta después de gastos cubra lo que debes de hipoteca
- La comisión por cancelación total (en caso de no la negociaras en su momento)
¿Cómo solicitar un periodo de carencia hipotecaria?
Dirígete a la sucursal donde hiciste el trámite de solicitud de hipoteca. Si la hiciste online contacta con el departamento de atención al cliente. Es importante que en caso de que veas que hay posibilidades de impago de cuotas avises antes de devolver el recibo.
¿Cuál es el importe máximo que me concederán de hipoteca?
Será en función del porcentaje en la tasa de esfuerzo y tu perfil. Recuerda la regla del 30%. Es algo que puedes estimar también con la herramienta que comparto en el curso.
¿Cuál es la diferencia entre garantía personal o hipotecaria?
En el préstamo personal se usan otras garantías de pago que no es el propio inmueble. Puedes comprar un inmueble usando garantía personal siempre que esté dentro de los parámetros que pide el banco.
¿Qué son los seguros de protección de pagos hipotecarios?
Son aquellos que se usan para cubrir pagos de cuotas de la hipoteca en circunstancias especiales, por ejemplo pérdida de trabajo.
¿Es posible cambiar las condiciones de una hipoteca?
Teóricamente no. Es por ello que antes de firmar asegúrate de que has negociado bien y está todo según lo acordado.
¿Hasta qué edad puedo pedir una hipoteca?
La edad que sumando los años de hipoteca no pase de los 75 años (algunos bancos llegan a los 85) pero pidiendo avalistas.
¿Las hipotecas tienen desgravación de IRPF?
Desafortunadamente desde 2013 eliminaron este beneficio fiscal.- Ya sabes, ¡los cambios de Gobierno!
¿Para qué sirve un seguro de vida de hipoteca?
Es para que el banco se aseguro que en caso de fallecimiento (tocamos madera), el seguro responda por los pagos pendientes.
¿Puedo pedir una segunda hipoteca si aún estoy pagando el préstamo de mi primera vivienda?
Sí siempre que estés dentro de los ratios de tasa de esfuerzo.
¿Qué diferencias hay entre una hipoteca fija, variable y mixta?
Está relacionado con el tipo de interés que mencioné anteriormente siendo la mixta fija al comienzo y variable al final.
¿Qué es el Euribor y cómo me afecta en el pago de la hipoteca?
Es el indicador que se usa para ajustar el interés que pagarás cada año. Afecta si has elegido tipo de interés variable o mixto.
Estos serían los aspectos más importantes pero si quieres ver más te invito a mi curso online donde además te guío en todos los pasos.
Los otros gastos al comprar vivienda
Te recomiendo que leas mi guía sobre los gastos e impuestos al comprar vivienda que te será de gran ayuda para estimar el dinero que tendrás que tener disponible en el momento de comprar.
Y si te ha gustado compártelo en tu perfil social favorito para que ayudes a más gente que esté en la misma situación. Iré actualizando el contenido para que esta guía esté siempre actualizada.
