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Cuando nos independizamos o queremos vivir en pareja nos surge la duda si es más rentable comprar o alquilar la vivienda.

Esta duda viene sobre todo porque estamos viviendo en uno de los países con mayor cultura de compra de Europa.

Existe el dicho que alquilar es tirar el dinero por la ventana y aunque cada vez menos está peor visto que la compra por lo que pensamos que comprar es siempre lo correcto. Este paradigma a partir de la generación millennial se ha ido reduciendo pero a día de hoy es motivo de análisis.

Hoy vamos a hablar viendo dos casos prácticos si comprar vivienda puede o no ser la mejor opción en términos de rentabilidad.

El paradigma de que alquilar es peor que comprar

Normalmente la primera vivienda se adquiere en una edad joven y en muchos casos tras contraer matrimonio. Es la primera compra que realiza la pareja y también normalmente la de mayor importe que harán en los comienzos.

Las viviendas familiares suelen tener precios muy elevados, especialmente en grandes ciudades donde se necesitan hipotecas de 30 o incluso 40 años. Ahora nos preguntamos: ¿Viviremos allí toda nuestra vida? ¿Y los próximos 30 años? ¿Qué cambios nos vendrán en el futuro?

Cómo se regula el precio de la vivienda

El precio medio de la vivienda en el sector inmobiliario, como hemos visto en la pasada crisis inmobiliaria, puede variar. Esta fluctuación en el precio la dictamina la ley de la oferta y la demanda, pero, ¿quién controla la demanda?

La demanda se controla por la facilidad de acceso al crédito que tengan las familias al pedir el préstamo al banco.

Este acceso al crédito marcará la tendencia del mercado inmobiliario por lo que conforme más dinero haya en circulación más subirán los precios debido al deseo de compra constante que existe en nuestro país.

Pasos para analizar si es mejor comprar o alquilar nuestra casa

Sin tener en cuenta los aspectos emocionales personales vamos a hacer un ejercicio práctico y ver los pasos para analizar si nos interesa más la compra o el alquiler.

Estimación del precio de alquiler

Supongamos que la casa que queremos comprar estuviera en alquiler. ¿En cuánto se alquilaría? Esto podemos verlo buscando casas similares a través de los portales inmobiliarios por Internet como fotocasa.es o idealista.com y viendo en cuánto se alquila una vivienda de igual características.

Al mismo tiempo también podemos preguntar en las inmobiliarias de la zona si tienen pisos o casas para así estimar con mayor exactitud.

Tras haber visto por Internet y haber preguntado a los agentes tendremos un precio muy aproximado de en cuánto se alquilaría la casa que queremos comprar.

Cálculo de la rentabilidad

Vamos a estimar qué rentabilidad anual nos daría esa vivienda, para ello usamos el importe del alquiler estimado y lo multiplicamos por 12.

Esta cifra sería el total de ingresos estimados nos daría en alquileres por un año, y la vamos a dividir entre el importe total de sumar todos los gastos de compra.

El resultado de esta división nos dará un porcentaje que será la rentabilidad estimada. Ésta es posible que ronde entre el 1,5% y el 3% que es la media en el sector de alquiler de vivienda. Dependiendo del tipo de inversión en inmuebles vemos que puede variar.

Calcular el precio ideal de compra

Esta valoración se calcula con el proceso inverso, es decir, en base a una rentabilidad mínima deseada calculamos el precio de compra máximo que estaríamos dispuestos a pagar.

La ecuación es similar a la anterior y cambiando el porcentaje de rentabilidad nos dirá el precio. En el caso de un 5% sería:

Alquiler estimado anual / 0,05 = Precio ideal de compra.

Ese 0,05 (5%) se corresponde a la rentabilidad mínima que recomiendo exigirle a una inversión inmobiliaria. Tras ese sencillo calculo nos dará una cifra y todo lo que quede por encima sería sobre pagar dicho inmueble en términos de rentabilidad (no especulación).

Ejemplo práctico de cálculo de compra

Imaginemos que vemos un piso que nos gusta y pensamos que puede ser nuestra vivienda por los próximos años. Hemos estimado que nos costaría un total de 250.000€.

Rentabilidad estimada

El paso siguiente como hemos visto es preguntarnos en cuánto se alquilaría esa vivienda. Para ello lo mejor es mirar viviendas lo más parecidas posibles, bien sea a través de agencias, visita a pie o a través de portales inmobiliarios. Analizamos un poco y vemos que ese piso se alquila en 600€.

600€ x 12 meses = 7.200€ / 250.000 = 2,8%

Precio de compra ideal

Si lo que queremos es calcular cuál sería el precio para un 5% de rentabilidad haríamos el cálculo:

7.200€ / 0,05 = 144.000€

Ese sería el precio que estaría dispuesto a pagar por él dentro de la rentabilidad exigida del 5%. Por tanto esa vivienda recomendaría alquilar antes que comprar (quitando factores subjetivos y personales como dije antes), dado que es mejor colocar ese dinero en otra inversión que nos genere mayor rentabilidad y nos pague el alquiler.

Caso práctico de cómo optimizar el importe de la inversión

Imaginemos los importes anteriores de precio de compra 250.000€ y 600€ de alquiler.

En lugar de pedir 250.000€ para comprar la vivienda hemos usado el dinero para comprar dos locales comerciales de 100.000€ cada uno y comprar 50.000€ en acciones en Bolsa.

Estimamos unas rentabilidades conservadoras:

  • Local comercial 1 nos deja un 4,5%: 100.000€ x 4,5% anual = 4.500€
  • Local comercial 2 nos deja un 5%: 100.000€ x 5% anual = 5.000€
  • La cartera de acciones nos deja un 6,5% en forma de dividendo: 50.000 x 6,5% = 3.250€

Total: 12.750€ año, o lo que es lo mismo: 1.062,5€ mensuales. Este importe nos permitiría por tanto pagar el alquiler teniendo incluso un ahorro mensual. 

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