Hoy vengo con un ejercicio práctico. Se trata de encontrar el perfil de inversor inmobiliario que encaja más contigo, con tu estilo.
Siempre digo que no hay una regla perfecta ni tampoco un estilo que sea mejor que otro, lo importante es que tanto en el tipo de inversión como en la operativa te sientas cómodo y puedas progresar para conseguir el éxito como inversor.
Las variables que definen una inversión inmobiliaria
Lo que necesito explicarte primero para hacer el ejercicio son las 4 variables que definen una inversión inmobiliaria. Como verás, no existe una inversión inmobiliaria que sea perfecta en las 4 variables y por tanto en la medida que cada una de ellas sea más importante para nosotros decidiremos nuestro perfil.
👉 Las 4 variables que evalúan una inversión inmobiliaria son:
- La rentabilidad
- La revalorización
- Tiempo de dedicación
- Riesgo
Te explico cada una.
La rentabilidad
La rentabilidad es aquel ingreso que obtenemos de nuestra inversión vía alquiler. Esta rentabilidad se mide en porcentaje y como te expliqué en mi artículo sobre cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria tengo una herramienta actualizada dentro de mi pack de herramientas el cual puedes descargarte gratis.
Pues bien, una cualidad excelente sería aquella inversión que tenga una altísima rentabilidad. Hablaríamos de 15, 20 o 30% de rentabilidad sobre la inversión.
Actualmente esos porcentajes son muy difíciles de conseguir y como veremos serán en la mayoría de los casos en las inversiones de menor importe.
Revalorización
La revalorización es aquella cualidad que hace que un inmueble aumente su valor con el paso del tiempo. La revalorización se puede medir tanto en porcentaje como en términos absolutos.
👉 Una inversión inmobiliaria excelente sería aquella que por ejemplo en un año pudiera doblar su valor (precio de compra vs precio de venta).
Aquí en la revalorización me gusta más de hablar de términos absolutos en lugar de porcentual. No es el mismo dinero una propiedad que se revaloriza un 30% sobre 40.000€ que sobre 280.000€. El porcentaje es el mismo pero el dinero resultante no.
Dedicación
El tiempo es oro. El tiempo es lo más preciado.
Estas frases cobran sentido especialmente cuando pasas los 40 y van tomando más y más importancia con el paso de los años.
👉 Las inversiones inmobiliarias toman tiempo. Ya sea desde las reformas, la gestión de inquilinos, su rotación, administración, etc. Y ese tiempo en la mayoría de los casos no se cuantifica, pero es tiempo y por tanto, dinero.
¿Cuál sería la inversión inmobiliaria perfecta? Pues aquella que además de ser muy rentable, tener alta revalorización no necesitase dedicarle ni un minuto de nuestro tiempo.
Pero la realidad es que sí, toman tiempo y como veremos en el cuadro resumen las inversiones más económicas toman más tiempo principalmente por:
- Gestionar un perfil de inquilino más problemático
- Gestionar un inquilino de mayor rotación
- Mayor gestión en reformas y mantenimiento
- Mayor tiempo en gestión de cobros
Un aspecto que me gusta por ejemplo de la inversión en locales comerciales es que la dedicación es muchísimo menor que la inversión en vivienda. Puedes ver sobre esto en mi artículo de tipos de inversión inmobiliaria.
El riesgo
Invertir conlleva riesgo. Prácticamente todas las inversiones en mayor o menor medida conlleva un riesgo a perder dinero, ya sea parte o todo. Y en el caso de las inversiones inmobiliarias no iban a ser una excepción.
👉 ¿Cómo sería una inversión inmobiliaria perfecta? Pues además de todo lo anterior, que NO tuviera nada de riesgo. Es decir, que tengas un 100% de posibilidad de ganar, ninguna de perder.
Las inversiones con mayor importe están expuestas a un mayor riesgo por el hecho de que estás colocando más dinero sobre la mesa. Este riesgo es algo manejable siempre que se haga con conocimiento, pero siempre entraña riesgo.
👉 Por tanto llegamos a una conclusión: la inversión inmobiliaria «perfecta» no existe.
Aquella con rentabilidad de doble dígito, que su valor absoluto de revalorización sea mucho dinero, que no necesite de nuestro tiempo y que no tenga riesgo es una inversión utópica.
Teniendo en cuenta por tanto estas variables: ¿Cuáles son más importantes para ti? Vamos a verlo con este cuadro resumen que he preparado.
Tipo de inversor
He clasificado en 6 los perfiles inmobiliarios según esas variables. Más a la izquierda son inversiones más económicas (ver importe de la inversión en la parte inferior) llegando hasta 300k€ que es donde a título particular (no empresas o comunidades) se mueve el 95% de los inversores.
Las flechas separan cómo varían las 4 variables según el tipo de inversión siendo las más económicas normalmente las de mayor rentabilidad pero por contra las que más tiempo de dedicación toman. Según vamos a la derecha encontramos una mayor revalorización sacrificando rentabilidad pero ganamos tiempo a cambio de un mayor riesgo (en términos repito de dinero sobre la mesa).
De este modo tenemos desde el «Manitas» que es el que compra muy barato y gestiona todo hasta el «Millonario» que coloca dinero y prácticamente no dedica tiempo a cambio de ganar más dinero con la revalorización.
👉 Como ves no existe una situación perfecta, sólo diferentes tipos de inversores en función de las variables más importantes para ellos.
En mi caso empecé como «Busca Chollos» para con el paso del tiempo enfocarme en ser más «Equilibrista» o «Aventurero«.