Cómo elegir al Inquilino Ideal

Ya hemos hecho nuestra compra en un bien inmueble y ahora tenemos que conseguir la rentabilidad vía alquiler que habíamos estimado, pero ahora tenemos uno de los pasos más importantes de cara a que nuestra inversión sea exitosa: la correcta elección del inquilino.

Cómo buscar inquilinos

Lo primero es mentalizarse a que la cantidad de potenciales inquilinos interesados en nuestro inmueble siempre va a ser incierto. Dependerá del momento económico, de la ubicación, del estado actual del inmueble (si está reformado o no), del precio que hayamos puesto de alquiler, etc.

Muchas variables que nos filtrarán y que ocasionará en que nos contactarán muchos diferentes tipos de perfiles interesados. Por ejemplo: no es lo mismo tener en alquiler un bar antiguo en zona secundaria que un local reformado y en zona céntrica.

Lo mismo con los pisos: dependiendo de la zona, precio, acabados etc.,  nos llegarán diferentes perfiles de potenciales inquilinos. Pero una vez tengamos posibles candidatos, ¿Qué es lo que debemos analizar y tener en cuenta a la hora de seleccionar?

Aspectos importantes a analizar del inquilino

Histórico

Si vamos a alquilar un local o nave comercial que está más orientado a empresas, es muy importante la experiencia que tenga el potencial inquilino en iniciar y gestionar un negocio. No todo el mundo está hecho para trabajar por cuenta propia, muchos lo intentan pero pocos son los negocios que duran con el paso de los años.

Por tanto si nuestro potencial inquilino cuenta ya con un negocio en funcionamiento nos dará muchas más garantías que el nuevo emprendedor que es más probable que tenga una duración menor y mayor posibilidad de impagos.

Garantías de pago o meses de fianza

Por ley se deben dejar dos mensualidades en los alquileres de locales comerciales y uno en vivienda. Pedir algo más de fianza (cuatro o seis meses por ejemplo), nos filtrará más el perfil de inquilino, puesto que vamos a alguien con mayor holgura económica y también tendrá un mayor compromiso de inicio.

Detalles de la personalidad

La puntualidad en las citas, formalidad a la hora de responder o mandar información cuando se haya acordado, la manera de hablar o incluso el aspecto (no el modelo) del vehículo que pueda tener nos da información sobre el perfil.

Si desde el primer momento vemos que no es una persona formal llegando tarde, o no cumpliendo cosas como “en dos días le llamo”, “le mando esto por correo mañana” etc. Ya podemos darnos cuenta que no será muy pagador.

Conforme vayamos ganando experiencia identificaremos esos pequeños detalles que nos dan mucha información sobre el potencial inquilino.

Conocimiento del mercado

He visto negocios ir mal porque el gestor es alguien de otra ciudad. El tener una persona que conozca la zona hará que su trato con los Clientes sea más cercano. No es un factor clave pero sí a tener en cuenta dependiendo del tipo de servicio a ofrecer.

Estabilidad laboral

En el caso de los particulares lo ideal es alquilar a inquilinos que cuenten con dos rentas independientes. Una pareja donde ambos están trabajando sería una de las opciones con menor riesgo de impago. Para poder minimizar el riesgo solicitad información de antigüedad laboral, de ingresos de nóminas y, si es posible, contar con un avalista.

Aseguraros que entre ambos ingresos el pago del alquiler no les suponga más del 30 o 40% de sus ingresos y así también minimizamos riesgo.

Contratos

Distinguiremos contrato para particulares y empresa. Aquí os dejo un modelo de cada uno por si queréis descargarlo y usarlo como plantilla para adaptarlo a vuestra situación:

> Contrato para particulares

> Contrato para empresas

Sobre la duración del contrato mi recomendación es que cuando a la hora de hablar de la duración del contrato dude del tiempo que puede estar, ya sabemos que no será un buen inquilino. Frases como “voy a probar”, “quiero sólo contrato de 6 meses por si me va mal”, ya nos indican que esa persona no tiene el carácter para trabajar por cuenta propia.

Contratar un seguro de impagos

Otros aspecto que recomiendo y que sólo aplica a los contratos de particulares es el contratar un seguro por posibles impagos. Estos seguros cubren durante un periodo de 6 a 18 meses los posibles impagos por parte del inquilino. El importe varía en función de la compañía que contratéis y dependiendo del momento.

Conclusiones

La selección y gestión de inquilinos es algo que se mejor con la experiencia, pero por favor tomadlo como un proceso lento al principio y calma.

También y por mi experiencia os dejo estos dos consejos:

  • Mantener una relación excesivamente cercana puede ocasionar potenciales problemas en el futuro al tener un “compromiso personal”. Sed profesionales y no muy cercanos en este sentido.
  • El ser demasiado distante tampoco es recomendable dado que como inquilino agradecerá la atención en determinados momentos, trata de mantener el equilibrio de saber escuchar, pero no ser muy permisivo.

En mi caso, de los primeros inquilinos que tuve en mi primera inversión en locales comerciales, hubo uno que me dio muchísimos problemas y fue con el que inicié un proceso de desahucio, pero lo bueno, es que gracias a esa experiencia fue como más aprendí!. Aún recuerdo el día del juicio por el desahucio y lo mal que se pasa anímicamente…. al final como imaginaréis, me quedé con una deuda que nunca cobré y un inmueble que tuve que reformar.

Gracias a aquella experiencia para los siguientes estaba mejor preparado y supe seleccionar de forma que sean buenos pagadores y formales.

Si leyendo este artículo os he podido ayudar para evitaros problemas ya con eso está justificado el tiempo de escribirlo.

Un saludo inversores!