Hola a todos Miguel Ángel de amigo inversor y hoy vamos a hablar de donde se encuentra de verdad las buenas oportunidades de inversión inmobiliaria.
Os voy a decir las cinco formas ordenadas de menos importante o más importante para que podáis encontrar un inmueble desde el día de hoy.
Inmuebles anunciados en prensa escrita
Para poder buscar inmuebles para invertir el primer lugar donde podemos buscar es la prensa, pero es repito, ese es el sitio menos recomendado sobre todo porque el tema de la prensa, aunque todavía está en uso, normalmente esa información suele estar desactualizada.
Plataformas digitales de venta de inmuebles
El segundo sería el digital y aquí más de uno es la fuente principal que usa para buscar inmuebles.
Puede ser interesante y para ello recomiendo poner un sistema de alarmas para que en cuanto un inmueble que sea como el que vais buscando se publicite os notifique por correo.
Este ha sido durante muchos años para mí una fuente de uso, aunque actualmente la uso mucho para saber o estimar el cálculo que pueda tener en términos de rentabilidad de alquiler como expliqué en este vídeo:
Pero no es un sitio en el que veréis grandes chollos o buenas promociones de cara a comprar un inmueble, casi siempre lo veréis a precio bastante alto por lo que el digital es el segundo medio.
Buscar inmuebles en la calle
El tercero diría la propia calle, y esto es salir caminar y ver las zonas por las que queremos invertir.
Si queréis invertir en un barrio en concreto este es un método muy eficaz incluso os puede sorprender la cantidad de anuncios que hay tantos locales como en viviendas que no están en digital.
La idea es ir paseando anotando teléfonos, llamando y ahí también se pueden encontrar cosas interesantes, sobre todo en particulares.
Inmuebles de bancos
Como cuarto, y este para mí es uno de los de los que puede ser muy interesantes a la hora de comprar a buen precio, son los stocks o las promociones que ofrecen los propios bancos.
Son inmuebles normalmente que provienen de desahucios, de embargos y a veces los bancos sacan promociones muy buenas.
Aquí también es interesante crearse un sistema de alarmas ya que aunque no hay tanto volumen de inmuebles como en los medios digitales tradicionales, también se encuentran cosas muy interesantes.
A través de inmobiliarias
Por último y el mejor camino y la mejor opción para conseguir realmente un buen inmueble, o una buena oportunidad, es a través de inmobiliarias.
Pero ojo, siendo proactivo.
Esto es: nos hacemos un listado de todas las inmobiliarias que hay en nuestra ciudad, les llamamos, nos presentamos y le explicamos muy claramente el inmueble que estamos buscando.
Para las inmobiliarias es súper cómodo tener una cartera de inversores, de hecho para ellos es lo mejor porque cuando le va a entrar un inmueble ya tienen una serie de teléfono de personas que cuentan con el poder de poder invertir.
Para ellos supone el mínimo esfuerzo. No tienen prácticamente ni que anunciarlo, ni tomarle fotografías, ni publicitarlo en Internet.
Nuestro trabajo por nuestra parte es el tener que llamar a las inmobiliarias, presentarnos y hacer seguimiento porque aunque parezca increíble, aunque estés buscando invertir y seas para ellos el mejor cliente que puedan tener, se les olvida.
Aquí es donde en mi caso es donde he encontrado sin dudas las mejores oportunidades de inversión.
Es posible que vayas o hayas vendido tu vivienda y ahora tengas que lidiar con la liquidación de la ganancia patrimonial. Esto se produce cuando has vendido tu propiedad a un precio mayor al que lo compraste. También existe el concepto de pérdida patrimonial que se produce en el caso contrario y vendiste más barato que compraste.
Este importese añade al impuesto de la renta IRPF por lo que te sumará al cómputo del año a la hora de liquidar el impuesto.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Como hemos dicho es la diferencia entre el valor de compra y de venta aunque dependiendo de cuándo lo compráramos nos encontramos con dos posibles situaciones.
Inmuebles que se compraran antes del 1 de enero de 2015 y los que fueron adquiridos con anterioridad en los que añadiremos un coeficiente corrector que “reduce” el impacto al tener en cuenta el efecto de la inflación.
Cuando nos independizamos o queremos vivir en pareja nos surge la duda si es más rentable comprar o alquilar la vivienda.
Esta duda viene sobre todo porque estamos viviendo en uno de los países con mayor cultura de compra de Europa.
Existe el dicho que alquilar es tirar el dinero por la ventana y aunque cada vez menos está peor visto que la compra por lo que pensamos que comprar es siempre lo correcto. Este paradigma a partir de la generación millennial se ha ido reduciendo pero a día de hoy es motivo de análisis.
Hoy vamos a hablar viendo dos casos prácticos si comprar vivienda puede o no ser la mejor opción en términos de rentabilidad.
El paradigma de que alquilar es peor que comprar
Normalmente la primera vivienda se adquiere en una edad joven y en muchos casos tras contraer matrimonio. Es la primera compra que realiza la pareja y también normalmente la de mayor importe que harán en los comienzos.
Las viviendas familiares suelen tener precios muy elevados, especialmente en grandes ciudades donde se necesitan hipotecas de 30 o incluso 40 años. Ahora nos preguntamos: ¿Viviremos allí toda nuestra vida? ¿Y los próximos 30 años? ¿Qué cambios nos vendrán en el futuro?
Cómo se regula el precio de la vivienda
El precio medio de la vivienda en el sector inmobiliario, como hemos visto en la pasada crisis inmobiliaria, puede variar. Esta fluctuación en el precio la dictamina la ley de la oferta y la demanda, pero, ¿quién controla la demanda?
La demanda se controla por la facilidad de acceso al crédito que tengan las familias al pedir el préstamo al banco.
Este acceso al crédito marcará la tendencia del mercado inmobiliario por lo que conforme más dinero haya en circulación más subirán los precios debido al deseo de compra constante que existe en nuestro país.
Pasos para analizar si es mejor comprar o alquilar nuestra casa
Sin tener en cuenta los aspectos emocionales personales vamos a hacer un ejercicio práctico y ver los pasos para analizar si nos interesa más la compra o el alquiler.
Estimación del precio de alquiler
Supongamos que la casa que queremos comprar estuviera en alquiler. ¿En cuánto se alquilaría? Esto podemos verlo buscando casas similares a través de los portales inmobiliarios por Internet como fotocasa.es o idealista.com y viendo en cuánto se alquila una vivienda de igual características.
Al mismo tiempo también podemos preguntar en las inmobiliarias de la zona si tienen pisos o casas para así estimar con mayor exactitud.
Tras haber visto por Internet y haber preguntado a los agentes tendremos un precio muy aproximado de en cuánto se alquilaría la casa que queremos comprar.
Cálculo de la rentabilidad
Vamos a estimar qué rentabilidad anual nos daría esa vivienda, para ello usamos el importe del alquiler estimado y lo multiplicamos por 12.
El resultado de esta división nos dará un porcentaje que será la rentabilidad estimada. Ésta es posible que ronde entre el 1,5% y el 3% que es la media en el sector de alquiler de vivienda. Dependiendo del tipo de inversión en inmuebles vemos que puede variar.
Calcular el precio ideal de compra
Esta valoración se calcula con el proceso inverso, es decir, en base a una rentabilidad mínima deseada calculamos el precio de compra máximo que estaríamos dispuestos a pagar.
La ecuación es similar a la anterior y cambiando el porcentaje de rentabilidad nos dirá el precio. En el caso de un 5% sería:
Alquiler estimado anual / 0,05 = Precio ideal de compra.
Ese 0,05 (5%) se corresponde a la rentabilidad mínima que recomiendo exigirle a una inversión inmobiliaria. Tras ese sencillo calculo nos dará una cifra y todo lo que quede por encima sería sobre pagar dicho inmueble en términos de rentabilidad (no especulación).
Ejemplo práctico de cálculo de compra
Imaginemos que vemos un piso que nos gusta y pensamos que puede ser nuestra vivienda por los próximos años. Hemos estimado que nos costaría un total de 250.000€.
Rentabilidad estimada
El paso siguiente como hemos visto es preguntarnos en cuánto se alquilaría esa vivienda. Para ello lo mejor es mirar viviendas lo más parecidas posibles, bien sea a través de agencias, visita a pie o a través de portales inmobiliarios. Analizamos un poco y vemos que ese piso se alquila en 600€.
600€ x 12 meses = 7.200€ / 250.000 = 2,8%
Precio de compra ideal
Si lo que queremos es calcular cuál sería el precio para un 5% de rentabilidad haríamos el cálculo:
7.200€ / 0,05 = 144.000€
Ese sería el precio que estaría dispuesto a pagar por él dentro de la rentabilidad exigida del 5%. Por tanto esa vivienda recomendaría alquilar antes que comprar (quitando factores subjetivos y personales como dije antes), dado que es mejor colocar ese dinero en otra inversión que nos genere mayor rentabilidad y nos pague el alquiler.
Caso práctico de cómo optimizar el importe de la inversión
Imaginemos los importes anteriores de precio de compra 250.000€ y 600€ de alquiler.
En lugar de pedir 250.000€ para comprar la vivienda hemos usado el dinero para comprar dos locales comerciales de 100.000€ cada uno y comprar 50.000€ en acciones en Bolsa.
Estimamos unas rentabilidades conservadoras:
Local comercial 1 nos deja un 4,5%: 100.000€ x 4,5% anual = 4.500€
Local comercial 2 nos deja un 5%: 100.000€ x 5% anual = 5.000€
La cartera de acciones nos deja un 6,5% en forma de dividendo: 50.000 x 6,5% = 3.250€
Total: 12.750€ año, o lo que es lo mismo: 1.062,5€ mensuales. Este importe nos permitiría por tanto pagar el alquiler teniendo incluso un ahorro mensual.
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Cuando vemos el precio de un inmueble nos surgen dudas a la hora de saber cuánto es el total real que tendremos que pagar. ¿Qué gastos hay que añadir?¿De qué cuantía? ¿Son los mismos gastos si lo pagamos con hipoteca o sin hipoteca?
En este artículo aprenderás qué gastos debes de tener en cuenta antes de lanzarte a la compra de tu vivienda para que luego no te lleves ninguna sorpresa inesperada.
Vamos a dividirlo en dos secciones, la primera pagando al contado, es decir, sin pedir préstamo hipotecario y la segunda añadiendo los gastos de financiamiento.
Gastos comprando la vivienda al contado
En este primer caso los gastos que tendremos que tener en cuenta son sólo tres: el ITP, los gastos de notaría y gastos de registro.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es un impuesto autonómico y se aplica con un porcentaje fijo. Dependiendo de la comunidad por tanto habrá diferencias siendo por ejemplo en Andalucía del 8% y en la Comunidad de Madrid del 10%.
Cómo se calcula el ITP
El ITP como decimos es un porcentaje y éste se aplica sobre el mayor de:
Precio de compra según escritura.
Valor de tasación del ayuntamiento que se calcula usando el valor catastral del inmueble multiplicado por la tasa local.
Esta tasa local por tanto será diferente de cada ayuntamiento o localidad (no provincia) por lo que es importante preguntar para saber si tendremos que pagar el ITP sobre uno u otro valor.
En caso de obra nueva
Si nuestro caso es una vivienda de obra nueva no tendremos que liquidar el ITP si no que en este caso será el IVA que en viviendas es del 10% y un 21% en el caso de locales comerciales.
Gastos de notaría
Estos son unos gastos variables y no hay un porcentaje de aplicación fijo. Depende de unas tasas y unas tarifas que cobrará el notario con el que nos citemos. Recomiendo llamar y preguntar el precio antes de ir a escriturar ya que nos darán un estimado por teléfono.
Por tener un estimado inicial recomiendo calcular un 1% sobre el precio base del inmueble.
Gastos de registro
Como ocurre con el notario no hay un gasto fijo estipulado pero al igual que nos pasa con la anterior estimaría un 0,5% sobre el precio de la vivienda para calcular los gastos totales.
Gastos estimados comprando la casa con hipoteca
Este es el caso más frecuente y por tanto con el que tocará lidiar sobre todo si vamos a adquirir un inmueble con un precio elevado.
Gastos financieros de la hipoteca
En estos casos es importante buscar al mejor banco y no casarse con nadie. Tendremos que buscar los que menos intereses nos pidan además del euribor. Escogeremos además si queremos un tipo fijo o variable que dependiendo del banco nos dará importes a 10, 20 o 30 años.
Gastos de registro y notaría extras
Abrir una hipoteca además conlleva una serie de gastos extra tanto en registro (una vez liquidemos la hipoteca tendremos que ir al registro nuevamente a eliminarla) como en notaría.
Gastos de tasación del inmueble
Del mismo modo tendremos que añadir la tasación del banco, el cual es una estimación del coste que tiene para así saber qué importe puede “asegurarse” en caso de impago y embargo del mismo.
Comisión de apertura
Es la comisión que nos cobra el banco por el importe de la hipoteca. Es un porcentaje el cual puede negociarse para que sea 0% (algunos bancos lo ofrecen ya sin esta comisión).
¿Y qué gasto tendré cuando venda?
Para la venta tendremos las plusvalías, registro, notaría y la liquidación de los gastos financieros (si los hubiera) como hipoteca.
¿Y si has ganado al vender más caro el inmueble de lo que te costó? también hay que repartir ese beneficio con Hacienda ya que es una ganancia patrimonial.
Hacienda siempre gana
Como veis Hacienda marca las normas de tal modo que siempre gana, y ésta no ha tenido que preocuparse de buscar el inmueble, negociar, buscar al inquilino, asegurarse que pague, problemas derivados del inmueble, Comunidad etc.
Pero dado que no podemos cambiar las reglas de juego debemos aceptarlas y tratar de ganar usando nuestro conocimiento y experiencia. Por ello, es necesario una planificación y cálculos muy detallados antes de invertir y asegurarse de realmente compremos un inmueble que merezca la pena.
Hoy vamos a hacer un ejercicio rápido, que personalmente me gusta bastante, para valorar un inmueble de cara a la compra o venta poniéndonos en los pies de un inversor.
Es frecuente que nos surja esta duda tanto si vamos a comprar una vivienda como si tenemos pensado venderla. Es un ejercicio rápido y nos dará tanto el precio de compra ideal como un precio de venta justo.
Cómo estimar cuánto vale la vivienda
En nuestro ejercicio no vamos a tener en cuenta factores personales ni tampoco tasaciones externas, nos basaremos en nuestro propio criterio que serán números más realistas.
Para valorar la vivienda nos basaremos en la estimación de rentabilidad que pueda obtener vía alquileres de forma anual.
Esta rentabilidad no será la misma para todos los inversores ya que dependerá de qué grado de riesgo de impagos pueda tener dicho inmueble.
Cual es la rentabilidad deseada
Los inversores en el sector inmobiliario se mueven entre el 4,5% y el 8%. Dentro de este tramo y valorando al mismo tiempo otros factores como tipo de inmueble, facilidad de alquiler, zona etc estaremos en tramos realistas que nos darán un precio real del inmueble.
Por tanto para una rentabilidad del 5% el precio ideal o de referencia de compra sería:
Ingresos vía alquiler de un año / 0,05 = Precio Base
Otros aspectos para precisar el valor de la casa
Tendremos en cuenta otra serie de factores para ajustar el precio de compra o venta con una variación del 10 o 15% sobre el valor obtenido anteriormente. Los elementos son:
Facilidad de alquiler: si el inmueble se queda vacío, ¿cuánto tiempo estimo que estará sin alquilar?
Evolución de la zona: está el inmueble en una zona en crecimiento o es estable. Por ejemplo, la construcción de hospitales, centros comerciales, etc cerca de la vivienda hacen que suba su valor tanto en compra como en alquiler.
Versatilidad: ver si el inmueble versátil para alquilar de alguna otra forma, por ejemplo en vivienda como piso para alquiler vacacional o en los locales comerciales, qué tipo de negocios diferentes pueden montarse en el mismo.
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Cuando tenemos un pequeño capital ahorrado nos preguntamos: ¿lo invierto en inmuebles o en Bolsa? Ambas opciones son totalmente opuestas ya que tienen sus ventajas e inconvenientes, sin embargo si tenemos la mente a largo plazo siempre te recomendaré las inversiones inmobiliarias.
¿Es recomendable invertirlo a tenerlo ahorrado?
Sin duda. Y aunque al principio siempre nos van a surgir dudas antes de colocar nuestro dinero, sobre todo porque cuesta mucho esfuerzo ganarlo, el tenerlo invertido nos dará una rentabilidad cosa que si lo tenemos en la cuenta corriente no nos dará nada, más bien al contrario, con el tiempo cada vez valdrá menos.
Soy inversor en Bolsa pero siempre tengo preferencia por los bienes raíces de cara a la construcción de un patrimonio sólido que permita alcanzar la libertad financiera a largo plazo. Si quieres ver los tipos y las ventajas y desventajas de las inversiones inmobiliarias te recomiendo este artículo.
7 Diferencias entre invertir en inmuebles y en acciones
Veamos los diferentes aspectos a la hora de invertir en uno u otro y los comparamos:
Importe inicial de entrada
Con las acciones podremos invertir importes más pequeños como 2.000€, 5.000€, 10.000€… nosotros elegimos el importe. Con los inmuebles al contrario ocurren dos cosas:
por un lado presentan precios de entrada elevados (comprar un inmueble que merezca la pena como inversión por menos de 50.000€ es complicado).
y dependerá de una negociación en donde hasta el final no sabremos el precio exacto que nos costará.
Gastos de compra
Mientras que en la compra de acciones tendremos que pagar unas comisiones a nuestro broker, con los inmuebles cuando compramos hay que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), gastos de registro y notaría que serán un importe muchísimo mayor que las comisiones de compra o venta de acciones.
El ITP es un impuesto autonómico por lo que varía dependiendo de la comunidad, es importante calcularlo bien cuando estimemos los costes de comprar un inmueble.
Valoración actual
Una de las ventajas de las acciones que es en todo momento podemos saber el valor actual de nuestra cartera, el cual cambiará cada minuto (mientas el mercado de valores está abierto).
En el caso de los inmuebles la valoración será el precio que un comprador esté dispuesto a pagar por el mismo. Las tasaciones son meras estimaciones que normalmente están muy lejos del precio real de mercado.
Capacidad de hacer líquida la inversión
Las acciones estando el mercado abierto se hacen dinero líquido en un par de clics. Damos la orden de venta a precio de mercado y en pocos segundos la orden a través del broker se habrá procesado.
Los inmuebles necesitan de un tiempo incierto para venderse que serán de mínimo varias semanas. Desde que se pone a la venta, que haya visitas, que se negocia el precio, se va al notario… un proceso mucho más largo.
Capacidad de generación de caja
Las acciones a corto y medio plazo normalmente tienen una capacidad de hacer dinero mayor que los inmuebles.
Desde el momento en que inviertes en acciones ya está fluctuando la valoración y si están en tendencia alcista en poco tiempo ya estarás con la posibilidad de ganar dinero. Puedes recoger la plusvalía y ya tener ese dinero disponible en un plazo mucho menor que los inmuebles.
Con los inmuebles se tarda mucho más tiempo en ver una variación palpable en los precios y las revalorizaciones son en mínimo varios meses.
Formas de darnos ingresos
Las acciones nos darán dinero pasivo a través de los dividendos y los inmuebles a través de los alquileres. No todas las empresas que cotizan en Bolsa reparten dividendos por lo que os recomiendo buscar aquellas que sí que tengan un calendario de pagos al accionista.
Control sobre las decisiones
Cuando tenemos acciones de una empresa somos accionistas y poco o nada podremos participar a la hora de tomar decisiones sobre la misma como la política de reparto de dividendos, planes estratégicos etc. Si además, una empresa decide no repartir dividendos (como hizo Telefónica), no podremos hacer nada al respecto.
Al ser propietario de un inmueble tenemos más control sobre el mismo. Al final somos nosotros los propietarios y si, por ejemplo tenemos un inquilino que no nos paga siempre podremos echarlo y buscar otro.
Por qué recomiendo invertir en inmuebles
Como vemos son dos tipos de inversiones muy diferentes. Sin embargo, dependiendo de nuestro capital, horizonte temporal y nuestra estrategia de inversión, optaremos por una u otra.
En mi opinión, a largo plazo la Bolsa no la consideraría como mi opción favorita y me inclinaría por los inmuebles en lugar de, por ejemplo, invertir en dividendos.
La Bolsa no tiene siempre tendencia alcista, no absorbe a inflación con el paso de los años como sí lo hacen los inmuebles.
Las acciones de empresas blue chips se mueven una banda lateral que dependiendo del ciclo macro económico oscilará entre unos máximos y unos mínimos.
Es cierto que en la Bolsa existen valores que siempre han estado subiendo desde los inicios de la empresa, pero son pocos casos y nadie sabe hasta cuándo subirán.
Los inmuebles son ideales como inversión a largo plazo
Con los inmuebles se produce un efecto diferente ya que, aunque oscilan también con los ciclos económicos como ha podido comprobarse en la crisis inmobiliaria, a largo plazo tendrán siempre tendencia alcista.
Es por ello que para el largo plazo recomiendo tener una cartera con mayor peso en inmuebles que acciones.
Si estás pensando en hacer inversiones pensando a medio y largo plazo los mejores sin dudas son los bienes raíces o bienes inmobiliarios.
Éstos nos ofrecerán una inversión refugio dado que, aunque también están ligados a los vaivenes de la economía, siempre a largo plazo tenderán a valer más que lo que nos costó.
Es importante recalcar que cuando digo largo plazo hablo de un periodo de años, donde al menos recomiendo estimar diez años para realmente apreciar dicha valoración.
Tipos de inversiones inmobiliarias
Los bienes inmuebles tienen una gran ventaja frente a la inversión en Bolsa y es que tienen a largo plazo una curva ascendente y absorben el efecto de la inflación.
Si por ejemplo pensamos en un inmueble que comprásemos en la época más cara, posiblemente allá por 2007, lo más probable es que pasados 20 años valga más y haya absorbido como he comentado la inflaciónde todos estos años.
También tendremos una ventaja adicional y es el hecho de que si hemos comprado un inmueble como inversión, esto es, para tener rentabilidad vía alquiler, dicha rentabilidad será creciente con el paso del tiempo puesto que el precio de compra será el mismo, pero el alquiler cada año tiene la actualización por la subida de los precios (IPC) y éste normalmente será positivo (salvo si entrásemos en un proceso de deflación lo cual ya sería un problema general).
Si alguna vez has estado pensando en invertir en inmuebles seguramente lo primero que te venga a la cabeza sea comprar un piso. Sin embargo existen más tipos de inversiones inmobiliarias que podemos considerar.
Hoy vamos a hablar los diferentes productos de inversión en inmuebles que podemos encontrar en el mercado, sus principales ventajas e inconvenientes y cuál puede ser el más interesante acorde a nuestro perfil inversor.
Invertir en vivienda
Es el más común y el más frecuente debido a la mayor oferta en el mercado. Tiene varias ventajas frente al resto de inmuebles que lo convierten en un interesante activo a tener en cuenta.
Ventajas
Mayor facilidad de alquiler: siempre demanda de familias para alquilar vivienda por lo que, aunque existan en el mercado muchos más pisos en alquiler, tocando varios parámetros como precio, facilidades, fianza, podremos tener varias ofertas de alquiler. Esto afecta por otro lado negativamente a la rentabilidad y veremos que, aunque sea más fácil de alquilar, su rentabilidad rara vez superará el 4%.
Posibilidad de uso propio: al disponer de una vivienda puede darse el caso de que en alguna situación pueda disponerse para uso propio. Por ejemplo, una compra de vivienda que mientras no estamos está alquilada y pasados unos años tenemos pensado utilizar como residencia.
Mayor facilidad de compra: para adquirir una vivienda el banco da más facilidades frente a otros bienes inmuebles. Esto es debido a que el banco valora mucho la valoración a largo plazo de ese bien dado que en España siempre existe una alta cultura de compra. Para los bancos disponer de viviendas en sus balances no supone un gran problema porque saben que tarde o temprano le darán salida. Esta situación de hecho la estamos viviendo actualmente con todos los pisos que tiene la banca y que no han llegado a rebajar a pesar de la crisis. Por tanto a la hora de adquirir una vivienda para invertir el banco nos pedirá un pago inicial menor que otros activos y éste dependerá de los propios criterios del banco pero en algunos casos puede ser casi cero.
Sin embargo en la inversión de vivienda también encontramos varias desventajas o inconvenientes.
Inconvenientes
Rentabilidad: como he mencionado el porcentaje de rentabilidad de estos activos suele ser menor frente al resto. Esto lo convierte en un activo para un perfil de inversor más tradicional que prefiera más continuidad y estabilidad en el tiempo por parte del inquilino y una garantía mayor de tener más valor a largo plazo. Es indiferente en cierto modo la ubicación del inmueble cuando hablamos de rentabilidad ya que ni estando en zonas más céntricas incrementaremos la rentabilidad frente a las zonas más alejadas. Esto se debe a que la rentabilidad la calculamos en:
Ingresos obtenidos anualmente vía alquiler / Precio total de compra: rentabilidad
Por tanto en la zona centro de la ciudad será más alto el alquiler pero también mayor el precio de compra. En los exteriores o zonas menos céntricas habrá un menor alquiler pero menor precio de compra.
Una forma de incrementar la rentabilidad en las inversiones en vivienda es adquirirlas para alquileres de temporada.
En este caso ya se podría considerar una inversión pero al mismo tiempo negocio dado que necesitaremos estar pendientes de gestionar los alquileres por cortos espacios de tiempo (días, semanas), llevando una tarea y seguimiento como si de un trabajo se tratase.
Dedicación: normalmente la inversión en vivienda conlleva que nos ocupe un mayor tiempo de gestión. Esto se debe a que, salvo si se pacta algo diferente por contrato, el propietario deberá dar asistencia al inquilino para ciertas tareas de mantenimiento y reparación. Las viviendas con el uso se van deteriorando, los electrodomésticos, etc. Esto ocasiona que tengamos que gestionar dichas tareas por nosotros mismos o bien a través de un agente externo el cual cobrará por dicho servicio y por tanto hará que nuestra rentabilidad disminuya.
Impagos: una gran amenaza de las inversiones en vivienda es alquilarlo a inquilino que no cumpla con los pagos de alquiler. Esto, a diferencia de otros activos, se complica mucho dado que la ley para los desahucios en caso de viviendas protege mucho al inquilino. Es un derecho constitucional que todos tenemos derecho a una vivienda digna por lo que si nos encontramos con un inquilino que no pague pueden pasar años hasta que finalmente sea desahuciado. Además, existen plataformas populistas que protegen dichos desahucios paralizándolos en algunos casos a última hora. Esto conlleva que durante el periodo que no pague el inquilino el propietario será el responsable de todos los gastos que conlleva la vivienda: cuotas de amortización de deuda (si las hay), comunidad, IBI…. Y además sin poder alquilárselo a otro inquilino. Es por ello que es muy importante hacer un buen análisis del inquilino antes de ceder la vivienda.
Inversión en locales comerciales
Los locales comerciales o bajos comerciales, están siempre muy vinculados al estado de la economía. De hecho nos pueden servir de reflejo de cómo está ésta dado que a menor disponibilidad de locales en alquiler y venta será un síntoma de mejora económica general.
Este tipo de inversión tiene unas ventajas que lo convierten, en mi opinión, en el mejor activo para invertir en el caso de los bienes inmuebles:
Ventajas
Rentabilidad: la rentabilidad de los locales comerciales vía alquileres es la mayor de todos los bienes inmuebles. Ésta dependerá de la ciudad, zona, tipo de negocio, pero en cualquiera de los casos y comprando algún local que cumpla con ciertos requisitos podremos hablar de un mínimo de rentabilidad del 4%. Realizando un análisis más exhaustivo y con la experiencia podremos identificar inmuebles que superen el 8%. Estas diferencias de rentabilidad frente a las viviendas y dado que hablamos de grandes importes pueden suponer una diferencia de muchos miles de euros a final de año.
Mantenimiento: los locales comerciales no tienen un mantenimiento como las viviendas. Esto se debe a que el inquilino que alquila el inmueble lo pondrá acorde al negocio que quiera montar por tanto todo el mantenimiento de lo instalado será de su cuenta. En el caso además de averías en suministros: luz, agua, teléfono… el propietario no tiene que hacerse cargo de los mismos quedando como tareas propias del inquilino.
Valorización: al igual que la vivienda los locales comerciales tienen la ventaja de asimilar la inflación con el paso de los años y tener una valoración a largo plazo. Por tanto, y siguiendo el ejemplo de las viviendas, por muy caro que sea un local comercial hoy pasados 20 años lo será más (aún descontando el efecto de la inflación). Como ejemplos siempre pongo los locales que adquiere Amancio Ortega: muy caros, en primera línea pero las valoraciones pasados muchos años serán multimillonarias.
Desahucio: la ley de “desahuciosexprés” aplica a los locales comerciales y no en vivienda. Esto nos dará una garantía dado que, sin un inquilino no hace frente a sus pagos podremos recuperar el bien inmueble en pocos meses.
Inconvenientes
También en estos activos presentan desventajas y como más destacados mencionaría los siguientes:
Menor demanda: normalmente es mucho más complicado alquilar un local comercial que una vivienda. Esto se debe a que para los locales comerciales es necesario encontrar a un inquilino que haga una inversión para arrancar su negocio, un análisis detallado del mismo, reformas, permisos etc. Esto ocasiona que la demanda de inquilinos sea menor y posiblemente necesitemos varios meses desde que compremos el local hasta que finalmente esté alquilado.
Menor oferta: invertir en vivienda es más fácil debido a que existe más oferta en el mercado. En el caso de los bajos comerciales la cantidad es menor (en un edificio hay muchas plantas con viviendas, los locales sólo están en la planta de calle). Esto hace que necesitemos buscar mucho y muy bien hasta que encontremos un local interesante para invertir.
Dificultad de financiación: pedir un préstamo para invertir en locales no es tan accesible. Los bancos exigirán un pago inicial mucho mayor frente a la vivienda. Esto se debe a lo comentado anteriormente de menor demanda del mercado.
Riesgo de pérdida comercial: con esto quiero decir que podemos tener un local muy bueno y por algún tipo de circunstancia externa sufre un cambio en lo comercial que pueda ser. Supongamos que el Ayuntamiento hace obras en la zona, cambios en el tráfico de la gente, etc. Son aspectos que pueden afectar para bien o para mal en lo comercial que pueda ser y por tanto en la rentabilidad y en su valor.
Inversión en oficinas
Muy vinculado también a los aspectos económicos tenemos otro activo muy interesante: las oficinas. Éstas a diferencia de los locales comerciales están a pie entre las viviendas y los locales comerciales.
Es importante tener en cuenta que puede que una oficina tenga también la peculiaridad de vivienda, aunque en este punto lo comentaremos únicamente como oficina sin cédula de habilatibilidad y por tanto como estrictamente uso comercial. Como principales ventajas de las oficinas encontramos:
Ventajas
Buena rentabilidad: normalmente mejor que los pisos pero peor que los locales comerciales. En este caso los espacios dedicados a oficina tienen de media una rentabilidad que suele rondar el 5%. Aquí tampoco existe una relación directa de la rentabilidad con la ubicación puesto que las oficinas normalmente no precisan de zona muy comercial para poder alquilarse bien. Hablamos en términos generales ya que sí que puede haber casos donde la ubicación de la oficina para determinados negocios sea importante: por ejemplo una inmobiliaria.
Desahucio: aquí al no tratarse de vivienda nos encontramos con la misma ventaja que el bajo comercial. En caso de impagos podremos echar a nuestro inquilino en poco espacio de tiempo.
Oferta: la cantidad de oficinas disponibles para invertir es también menor que la de viviendas pero muy superior a los locales comerciales. Por tanto cuando nos dispongamos a buscar una oficina para invertir encontraremos numerosas ofertas en el mercado. Además, es muy probable que ofrezcan ofertas en “lotes” por lo que pueden adquirirse al mismo tiempo varias y por tanto conseguir un mejor precio y posibilidad de diversificar.
Inconvenientes
Como en los anteriores casos las oficinas presentan varios inconvenientes que también deben de tenerse muy en cuenta antes de decirse por este tipo de activo.
Cantidad de demandantes: está muy vinculado como hemos mencionado a cómo vaya la economía y por tanto habrá grandes variaciones en su demanda. Además es el activo más difícil de alquilar puesto que, a diferencia de los locales comerciales, en el caso de las oficinas existen mucha oferta y el condicionante de poder alquilarla como vivienda.
Mantenimiento: es posible que, dependiendo del tipo de oficina y de las características de la misma, que tengamos que realizar algún tipo de mantenimiento al igual que ocurre con las viviendas. En este caso podría tratarse de electrodomésticos u otros elementos mobiliarios con los que se haya alquilado.
Hemos visto ya la vivienda, los locales comerciales y las oficinas, pero existen dos tipos de inversiones inmobiliarias que hay que tener en cuenta y tienen inversores muy fieles a este tipo de productos.
Invertir en plazas de aparcamiento
Personalmente no yo soy muy partidario de este tipo de inversión, sobre todo por su principal desventaja de dificultad de gestión, sin embargo conozco inversores que enfocan todo o casi toda su atención a este tipo de inversión.
Ventajas
Como principales ventajas destacamos:
Escasez: las plazas de aparcamiento disponibles van disminuyendo con el paso del tiempo, o mejor dicho, es algo que no tiene normalmente capacidad de ampliación. Esto ocurre normalmente también con los locales comerciales pero con las plazas de parking es aún mayor. Al tratarse de un producto dirigido normalmente a particulares y existir poblaciones con más gente y mayor cantidad de vehículos las plazas de aparcamiento son un bien en muchas ocasiones muy difícil de conseguir. Si ponemos ciudades como Barcelona o Madrid (centro), el tener una inversión en una plaza de parking supone casi seguro tener una rentabilidad desde el primer día. La demanda supera con creces la oferta.
Rentabilidad: las plazas de aparcamiento han incrementado su rentabilidad con el paso del tiempo debido al punto 1. La media de éstas se sitúan por encima de las oficinas aunque un poco por debajo de los locales comerciales. Hablamos en torno al 6%. Esta rentabilidad crece cada año de tal modo que la compra de una plaza de parking hoy por seguro incrementará su rentabilidad más rápido que el resto de inversiones inmobiliarias.
Mantenimiento: escaso o nulo. Aquí como propietarios tendremos que hacer frente a el impuesto del IBI y a los gastos de la comunidad, los cuales debido al bien, son de poco importe.
Importe de inversión: este tipo de inversión no supone grandes importes de compra. Dependerá mucho de la ciudad y su ubicación pero siempre será la opción más económica dentro de los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias.
Inconvenientes
Las ventajas comentadas anteriormente sin duda la sitúan como una interesante opción de compra, y como he mencionado, existen inversores que sólo se enfocan en las plazas de aparcamiento.
Este tipo de inversores busca hacer crecer su patrimonio poco a poco y sobre todo analizando bien las ubicaciones para asegurarse no sólo rentabilidad si no revalorización asegurada. Como principales desventajas destacaría:
Gestión: si bien es cierto que el mantenimiento es muy escaso, la gestión de las mismas sí que requiere atención. Posiblemente con unas pocas plazas de parking no será necesario mucha dedicación pero si hablamos de gestionar 15, 30 o más plazas de aparcamiento sí que tendremos que dedicar más tiempo. Yo personalmente prefiero tener menos activo y tener que tratar con menos inquilinos que estar lidiando cada mes con numerosos recibos e inquilinos para llevar un correcto control. Existen al igual que con otros activos inmobiliarios diferentes agencias que a cambio de una cuota mensual se encargan de la gestión y cobro con los inquilinos. Esto obviamente nos repercutirá en la rentabilidad final.
Escasez: tiene una alta dificultad de encontrar plazas de parking en precio y sobre todo en buenas ubicaciones. Comprar una plaza de aparcamiento en zona céntrica de una capital es apuesta segura sin embargo es complicado de encontrar y sobre todo que esté en precio. Debido a la alta demanda y no estar tan ligadas a los ciclos económicos no fluctúan tanto en el tiempo como otro tipo de activos.
Limitación: encuentro una posibilidad limitante con el paso del tiempo. Esto se debe a que las plazas de parking no amplían su tamaño y los vehículos cada vez los hacen de mayor tamaño. Sin embargo si observamos los coches de hace 10 años con sus homónimos en la actualidad dentro del mismo segmento vemos como han ampliado claramente su tamaño. Esto puede llevar a que dentro de unos años lo que consideramos hoy una buena plaza de aparcamiento dentro de unos años ya no lo sea.
Como estamos viendo existen diferentes tipos de activos inmobiliarios los cuales tienen diferentes ventajas e inconvenientes. Todos ellos pensando en un perfil distinto de inversor. Sin embargo existe un quinto tipo el cual es posiblemente el de mayor riesgo pero el favorito de los especuladores.
Invertir en terrenos
En la época de crecimiento económico pudimos comprobar cómo propietarios de terrenos hicieron grandes fortunas con la venta de los mismos a promotoras para la construcción de viviendas.
Amén de los casos abiertos de sobornos por la recalificación de determinados terrenos rurales a urbanísticos para de ese modo poder construir viviendas.
Es un mundo algo oscuro el que rodea este tipo de activos el cual tiene como los anteriores diferentes puntos positivos y negativos:
Ventajas
Precio: normalmente un terreno tiene un bajo precio de tal modo que el precio por metro cuadrado sea muy bajo. Esto cambia dependiendo de si es terreno urbanizable o no pero en ambos casos al no haber nada construido podremos comprar grandes extensiones por menos importe que otros activos.
Diversificar: una característica de estos activos es que permiten diversificarlo en varias funciones. Puede comprarse para explotar como un terreno cultivable, destinar como zona de aparcamientos etc. Es diferente al resto ya que podremos adaptarlo incluso a la situación de mercado.
Inconvenientes
Las desventajas que tienen lo sitúan a mi gusto como el bien de mayor riesgo dado que:
Rentabilidad baja o nula: disponer de un terreno no nos proporciona ninguna rentabilidad dado que no es posible en principio recibir un alquiler por el mismo. Tendremos que valorar el cederlo a un tercero y que éste lo explote existiendo en este posible caso pero las limitaciones del mismo lo sitúan como el activo menos demandado.
Dudosa especulación: es posible una posible recalificación de nuestro terreno o que en un futuro haya un desarrollo en la zona y multiplique su valor. Sin embargo es posible que no pase nada y tengamos un bien que no sólo no nos proporciona rentabilidad si no que tampoco nos aseguramos que con el paso del tiempo aumente su valor.
Ubicación: el precio del terreno está muy condicionado por la ubicación del mismo encontrando terrenos muy caros en ubicaciones más céntricas y prácticamente sin valor en sitios más alejados. Aquí la variación es mayor al del resto de activos y por tanto es más difícil de hacer un seguimiento y una valoración más precisa.
Conclusiones
Como hemos podido ver en todos estos casos existen ventajas e inconvenientes que hace que ningún bien inmueble sea el perfecto para invertir.
Dependerá de numerosos factores personales el decantarnos por uno u otro. Si bien personalmente siempre recomiendo los locales comerciales no por ello digo que es el mejor de todos. Habrá que analizar más detalles del perfil del inversor para decantarse por uno u otro bien.
En cualquier caso sí que siempre recomiendo pasar a invertir en bienes inmuebles pensando en el largo plazo sea cual sea el perfil de inversor ya que tiene grandes beneficios de invertir en bienes raíces.
Recomiendo utilizar la Bolsa como plataforma de generación de dinero a corto plazo pero conforme pasen los años ir derivando más recursos a bienes inmuebles los cuales a largo plazo nos dará más estabilidad, fiabilidad y tranquilidad para nuestra libertad financiera.
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¿Qué entendemos por información privilegiada? Me gustaría distinguir entre privilegiada y no privilegiada. En los medios que conocemos: prensa, radio, internet… vemos cada día una mayor cantidad de información disponible la cual sería no privilegiada. Sin embargo, sí se puede buscar información privilegiada para invertir..
En el caso de la Bolsa es algo que está al alcance de unos pocos. Adelantarse a los movimientos de una acción dependerá de los datos que se reporten al mercado, de una posible OPA, de una ampliación etc. Información que está muy controlada y en donde el inversor externo no suele tener acceso a la misma.
Información adelantada para invertir en bienes raíces
En los bienes raíces sí es posible trabajar para tratar de conseguir información privilegiada. Normalmente los inmuebles que aparecen a la venta en portales inmobiliarios a través de internet ofrecen productos que han pasado por varias manos antes de llegar ahí. Y lo que se expone en medios llega a ese lugar porque no es interesante o puede ser interesante pero no está en precio.
Para estar más cerca de oportunidades de inversión recomendaría:
Estar dado de alta con alertas en los principales portales inmobiliarios.
Si bien ya he indicado que es muy poco probable que algo realmente interesante llegue ahí, nos ayuda para estar en el mercado por precios, zonas etc.
Red de contactos inmobiliarios:
Contactar con las principales inmobiliarias que trabajan las zonas donde estaríamos interesados en invertir y que tengan nuestro contacto para oportunidades que les entren. Posiblemente tengamos que estar nosotros proactivamente revisando pero estar en esta posición nos sitúa un paso por delante de lo que llegue al resto del mercado.
Liquidaciones de bancos:
los bancos cuentan con inmuebles que sacan a la venta a través de gestorías inmobiliarias. El tener contacto en estas gestorías nos ayudará a adelantarnos al igual que con las inmobiliarias al resto de posibles inversores.
Agentes inmobiliarios freelance
existe otra figura tipo agente inmobiliario que trabaja por libre y busca operaciones interesantes para su cartera de inversores. Se anuncian a veces como particulares pero ofrecen un servicio similar a las inmobiliarias. Esta gente está todo el día a pie de calle y supone una valiosa fuente de información.
El trabajar todas estas vías hará que nuestra información sea más privilegiada que la del resto de inversores y nos dará una ventaja a la hora de ver oportunidades antes que los demás.
Pero recordemos que la información no lo es todo, también habrá que estar en el mercado haciendo visitas, viendo la zona etc. Conforme más inmuebles se visitanmayor conocimiento se adquiere.
Las mejores oportunidades de inversión hay que buscarlas y normalmente toma bastante tiempo hasta que encontremos algo interesante. Sin embargo, aun habiendo encontrado algo interesante donde invertir, serán numerosos los problemas que nos vayamos encontrando en el proceso hasta que finalmente sea una inversión estable en términos de ingresos recurrentes y menor dedicación.
Invertir en inmuebles conlleva cometer errores
En el caso de invertir en Bolsa es un ejercicio algo más sencillo dado que tendremos que hacer seguimiento a las acciones que hayamos seleccionado como favoritas y tendremos que encontrar un buen momento de entrada, es decir, un momento donde el precio de la acción esté “barata”.
En el caso de las inversiones en bienes inmueblesla cosa se complica dado que no sabemos cuándo puede surgir una buena oportunidad y una vez que surja lo más probable es que tengamos que ir solventando problemas. La resolución de estos problemas, los cuales siempre surgen nuevos en cada inversión, nos convertirán en una persona mucho más resolutiva.
Tipos de inversor de bienes raíces
La inversión en bienes inmuebles está segmentada principalmente por el precio de los inmuebles y el perfil del inversor. Si hablamos de gente con muchísimo dinero siempre buscarán las mejores ubicaciones en donde los precios serán muy altos y la rentabilidad más conservadora (en torno al 4%). Por poner un ejemplo extremo mencionaría a Amancio Ortega el cual compra en las mejores calles de las principales ciudades del mundo. Inversiones caras con una rentabilidad conservadora pero un menor trabajo para su puesta en marcha.
Si buscamos inversiones en bienes inmuebles con un precio más asequible y de una rentabilidad mayor lo más probable es que hay que buscar muy bien, tener buenos contactos y adelantarse a otros posibles inversores. Ocurre que con frecuencia que la apariencia o estado del bien inmueble nos dificulte el poder ver una buena oportunidad, aquí es donde la experiencia en el sector nos ayudará a filtrar e identificar algo interesante donde invertir donde otros no lo ven. Pero este tipo de inversiones no están exentas de problemas: lo primero que tendremos que hacer es mejorar la apariencia (reforma), y exponerlo de la forma en que lo habíamos visualizado cuando decidimos invertir en él. Durante este paso tendremos que resolver problemas de permisos, presupuestos, calendario, etc.
Una vez esté terminado y funcionando es cuando la gente desde fuera te preguntará cómo encontraste esa oportunidad sin saber lo que había que gestionar y trabajar previamente hasta llegar a ese punto.
Ya hemos hecho nuestra compra en un bien inmueble y ahora tenemos que sacarle rentabilidad vía alquiler, por tanto necesitamos saber cómo elegir un buen inquilino que nos pague formalmente y nos dé pocos problemas.
Cómo buscar inquilinos
Lo primero es mentalizarse a que la cantidad de potenciales inquilinos interesados en nuestro inmueble siempre va a ser incierto.
Dependerá del momento económico, de la situación del inmueble (reformado o no), del precio que hayamos puesto de alquiler, etc.
Muchas variables que nos filtrarán que nos contacten diferentes tipos de perfiles. Por ejemplo: no es lo mismo tener en alquiler un bar antiguo en mala zona en 300€ que un local reformado y en zona céntrica en 1.000€.
Lo mismo con los pisos: dependiendo de la zona, precio, acabados etc., nos llegarán diferentes perfiles de potenciales inquilinos. Pero una vez tengamos posibles candidatos, ¿qué es lo que debemos analizar y tener en cuenta a la hora de seleccionar?
Aspectos importantes a analizar para seleccionar el inquilino idóneo
Experiencia
Si vamos a alquilar un local comercial es muy importante la experiencia que tenga en montar y gestionar un negocio. No todo el mundo está hecho para trabajar por cuenta propia, muchos lo intentan pero pocos son constantes y luchadores.
Por tanto si nuestro potencial inquilino cuenta ya con un negocio en funcionamiento nos dará muchas más garantías que el nuevo emprendedor.
Garantías de pago o fianza
por ley se deben dejar dos mensualidades en los alquileres de locales comerciales y uno en vivienda. Pedir algo más de fianza (cuatro meses por ejemplo), nos filtrará más el perfil de inquilino puesto que vamos a alguien con mayor holgura económica.
Detalles de la personalidad
La puntualidad en las citas, formalidad a la hora de responder o mandar información cuando se haya acordado, manera de hablar, lugar de residencia o incluso el vehículo que pueda tener nos da información sobre el perfil.
Conforme vayamos ganando experiencia veremos que pequeños detalles nos dan mucha información.
Si desde el primer momento vemos que no es una persona formal llegando tarde, o no cumpliendo cosas como “en dos días le llamo”, “le mando esto por correo mañana” etc. Ya podemos darnos cuenta que no será muy pagador.
Conocimiento del mercado
He visto negocios ir mal porque el gestor es alguien de otra ciudad. El tener una persona que conozca la zona hará que su trato con los Clientes sea más cercano. No es un factor clave pero sí a tener en cuenta dependiendo del tipo de servicio a ofrecer.
Duración del contrato
Quien a la hora de hablar de la duración del contrato dude del tiempo que puede estar ya sabemos que no será un buen inquilino. Frases como “voy a probar”, “quierosólo contrato de 6 meses por si me va mal”, ya nos indican que esa persona no tiene el carácter para trabajar por cuenta propia.
Conclusiones
La selección y gestión de inquilinos es algo que se gana con la experiencia.
Mantener una relación excesivamente cercana es probable que ocasione problemas en el futuro al tener un “compromiso personal”.
El ser demasiado distante tampoco es recomendable dado que como inquilino agradecerá la atención en determinados momentos.
En mi caso el primer inquilino que tuve de mi primer inmueble fue el que más problemas me dio, y por tanto, ¡con el que más aprendí!
Gracias a aquella experiencia para los siguientes estaba mejor preparado y supe seleccionar de forma que sean buenos pagadores y formales.
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